정부의 강력한 부동산대책으로 다주택자들은 어떤 절세전략을 세워야 할지 고민이 많아지고 있다.

정부는 다주택자들에게 집을 팔라고 유도하고 있지만, 당장 팔기 어렵거나 주택임대소득으로 생계를 유지하는 경우라면 절세를 위해 주택임대사업자등록을 고려해 볼 수 있다. 임대사업자 등록을 한 경우 세제혜택과 의무사항을 살펴보도록 하자.

먼저 임대소득 부분을 보면 2018년 말까지 연간 주택임대소득 2천만원 이하는 소득세를 과세하지 않고 있다. 이러한 과세이연은 한번 연장됐으므로 2019년에는 2천만원 이하의 임대소득에도 소득세가 과세될 것으로 보인다.

전용면적 85m²이하의 주택으로 임대개시일 현재 기준시가가 6억원 이하인 주택을 3호 이상 임대하는 경우라면 임대사업자등록을 하고 4년 이상 임대함으로써 임대소득의 30%를 감면받을 수 있다.

다만 이러한 감면기한이 2019년까지이므로 현재로선 별 효과가 없을 수 있다. 법개정 사항을 잘 살펴서 결정해야 할 문제이다.

다음은 양도소득세다.

주택을 2채 이상 보유하고 있고, 그 중 1채에서 거주하고 있는 경우로 임대주택은 계속 임대하고 거주주택은 때때로 매매하는 경우를 보자.

현재로서는 거주주택을 팔고 새 집을 사서 이사가려고 하는데, 임대주택 때문에 2주택자가 돼 1세대1주택 비과세 적용을 받지 못한다. 이 경우 임대주택을 장기임대주택으로 등록하게 되면 거주주택은 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

일단 장기임대주택으로 등록하고 임대를 하고 있다면 임대의무기간 5년이 경과하지 않더라도 거주주택 비과세는 적용받을 수 있다. 다만 거주주택을 양도한 다음에 임대주택의 의무임대기간을 충족하지 못하는 사정이 생기면 거주주택의 양도소득세를 추징당한다.

또 일반적인 1세대1주택은 주택을 2년 이상 보유하기만 하면 되는데, 이 경우에는 거주주택에 2년 이상 거주를 해야만 비과세를 적용받을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

임대주택을 임대하는 기간 중에 기존 거주주택을 양도하고, 의무 임대기간 5년이 만료됐다면 기존 거주주택의 양도일 이후 보유기간이 2년 이상인 경우에 한해 임대주택이 1세대1주택이 되므로 임대주택도 양도소득세를 감면받을 수 있다.

다만 주택임대사업자로 등록하게 되면 의무임대기간 동안은 양도를 할 수 없고, 연간 임대료 증액은 5% 이내로 제한되며, 임대차계약 등 변경사항을 구청에 신고해야 한다.

이를 지키지 않으면 과태료 처분을 받을 수도 있기 때문에 본인의 주택보유계획 등을 잘 따져본 이후에 주택임대사업자등록 여부를 결정해야 할 것이다.