상가와 주택의 겸용주택은 주택의 전용부분이 상가 전용부분보다 넓으면 전체 건물을 주택으로 보고, 상가부분이 더 넓으면 주택부분만 주택으로 보고 나머지는 상가로 보아 양도소득세를 계산한다.

사례를 살펴보자.

A는 2009년에 상가주택을 취득하여, 2009년부터 2016년까지 총 3명의 음식점업 사업자에게 건물을 임대해 주었다. 2017년 A는 상가주택을 양도하였으며, 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여 신고했다.

그러나, 관할 세무서는 현장조사 당시 본채 3층은 양수인의 주거용도로 사용되고 있었고, 본채 1층과 2층은 식당으로 사용하고 있었으며, 본채지하와 별채는 음식재료 등을 보관하는 창고로 사용하고 있다는 진술을 받았다. 양수인이 건물을 매입한 이후로 별도의 구조변경 없이 계속사용하는 것으로 보아, 과거에도 본채 3층 외에는 전부 음식점업에 사용되었던 것으로 보았다. 실제로 건물 매매전인 2015년 임차인은 인터넷 홍보문구에 1층홀과 별채 단체룸 이라는 내용이 있으므로, 별채 혹은 2층부분이 상가용도로 사용되었다고 주장했다.

A는 임차인으로부터 받은 진술서를 제시했는데, 1층만 음식점으로 사용하고, 2층은 종업원 기숙사로, 별채는 옷장 등으로 사용했다는 내용이었다. 손님이 많을 때는 2층을 사용한 적도 몇번 있지만, 이는 특수한 경우로서 대부분은 종업원 기숙사로 사용되었다고 진술하고 있었다.

조세심판원은, A와 임차인간 계약서에도 본래의 용도외의 용도로 사용하지 말 것을 기재하고 있으며, 2012년 이전에는 음식점이 잘되어 본채2층과 별채를 음식점의 홀로 활용한 사실은 있어 보이나, 그 음식점의 주인이 바뀐 후인 2012년부터 2015년까지는 사업부진으로 매출액이 감소하여 임차료를 연체하다가 보증금과 상계 후 퇴거(폐업)한 사실이 확인되는바, 2012년 이후는 본채2층까지 식당으로 사용할 상황은 아닌 것으로 보이는 바, 최소한 양도일 2년 이상의 기간 동안은 2층과 별채가 식당으로 사용된 근거가 없으므로, 공부상의 용도에 따라 2층과 별채를 주택으로 보아야 한다고 판단했다.

본인이 직접 사용하는 상가주택이라면, 양도소득세를 감안해서 주택부분을 상가용도로 사용하는 경우는 드물 것이다. 하지만, 위 사례처럼 상가건물을 임차한 경우로서, 임차인이 본래의 용도를 벗어나 주택부분을 상가용도로 사용한다면, 상가주택의 주택부분이 상가부분에 미달할 수도 있다. 상가주택을 임대한 경우라면, 계약서에도 본래의 용도 유지를 명시해야겠지만, 자주 들러서 용도를 준수하는지도 확인할 필요가 있어 보인다.