한은 ‘최근 전세 시장 점검’

전셋값이 10% 하락할 경우 집주인(임대가구)의 1.5%는 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 것이라는 분석이 나왔다. 특히 주택시장이 위축돼 후속 세입자를 구하지 못하게 될 경우 이 비중이 14.8%로 뛸 것으로 보여 대책이 요구된다.

19일 한국은행에 따르면 ‘최근 전세 시장 상황 및 관련 영향 점검’이라는 보고서를 보면 전셋값 10% 하락 시 전체 임대가구의 1.5%인 3만2천가구는 금융자산 처분, 금융기관 차입으로도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 조사됐다.

한은은 2018년 통계청, 금융감독원과 한은의 가계금융·복지조사에서 약 211만 임대 가구를 대상으로 이같이 분석했다.

이는 후속 세입자를 구해 전세 보증금 하락분만 임차인에게 내줘야 한다고 해도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것이란 얘기다.

3만2천가구 중 71.5%는 2천만원 이하가 부족할 것으로 추정됐으며, 2천만∼5천만원 부족은 21.6%, 5천만원 초과 부족은 6.9%로 분석됐다.

대부분의 임대 가구(92.9%)는 전셋값이 10% 하락해도 금융자산 처분으로 보증금을 반환할 능력이 됐고, 5.6%는 금융자산 처분만으론 부족해도 금융기관 차입을 받으면 보증금을 반환할 수 있는 것으로 나타났다.

특히 후속 세입자를 구하지 못할 정도로 주택 시장이 경색할 경우엔 금융자산 처분, 금융기관 차입으로 보증금 반환에 어려움을 겪는 가구 비중이 14.8%로 상승하는 것으로 파악됐다.

59.1%는 금융자산 처분으로, 26.1%는 금융자산 처분에 금융기관 차입을 하면 보증금을 임대인에게 돌려줄 수 있는 것으로 나타났다.

다만 한은은 임대인의 재무 건전성, 임차인의 전세대출 건전성을 고려할 때 전셋값 조정에 따른 금융 시스템 리스크는 현재로서 크지 않다고 진단했다.

임대 가구 중에선 고소득(소득 상위 40%) 비중이 지난해 3월 기준으로 64.1%에 달했고 실물자산도 가구당 8억원으로 많은 편이었다.

금융자산, 실물자산을 합한 임대 가구의 총자산 대비 총부채(보증금 포함) 비율은 26.5%로 낮은 수준으로 평가받았다. 총자산보다 총부채가 많은 임대 가구는 0.6%에 그쳤다.

임차인 측면에서 보면 전세자금 대출은 작년 말 92조5천억원으로 파악됐으나 대출규제 강화, 전셋값 하락 여파로 증가세가 최근 둔화하는 추세를 나타내고 있다.

금융부채를 보유한 임대 가구의 경우 이 비율이 91.6%로 보증금이 금융자산에 육박하는 것으로 나타났다. 금융부채 보유 임대 가구의 처분가능소득 대비 원리금 상환액 비율(DSR)은 40.6%, 연 소득 대비 금융부채 비율은 264.6%로 일반 가구(31.8%, 183.0%)를 상회하기도 했다.

한은 관계자는 “전셋값이 큰 폭으로 하락한 지역이나 부채 레버리지가 높은 임대 주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대할 가능성을 배제할 수 없다”며 “이 경우 전세 매매시장 위축, 금융기관 대출 건전성 저하, 보증기관 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있다”고 분석했다.

/이주철기자 jc38@