A는 1998년에 다가구주택을 취득해 2015년에 양도했는데, 2층이 공부상 상가로 돼 있으나 실질적으로는 주택으로 사용하고 있었으므로, 건물 전체를 주택으로 보아 고가 1주택으로 양도소득세를 신고했다.

참고로, 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 총 19세대 이하가 거주 할 수 있도록 만든 주택으로서, 부동산을 일괄적으로 양도하면, 양도소득세를 계산할 때 1채의 주택으로 본다.

그런데, 관할세무서는 2018년 기획감사를 실시한 결과, 쟁점 부동산의 옥탑이 주택으로 사용된 사실을 확인하고, 옥탑으로 인해 주택으로 사용된 층수가 4개층이므로 다가구주택이 아니라 공동주택에 해당하는 것으로 보아 다주택자로 보아 양도소득세를 고지했다.

A는 옥탑방은 겨우 15㎡로, 당초 11㎡의 공간을 옷가지 등을 보관하기 위한 보관창고로 사용하기 위하여 옆에 경량 판넬로 막아 4㎡ 추가해 창고방을 만들었으나, 옥탑방 임차인도 창고용도로 임차한 것이라고 주장했다.

세무당국은 건축물대장상 옥탑방이 주거용으로 불법 증축돼 있다고 기재돼 있으며, 우편함이나 전기계량기 등 현장조사 결과도 주택용도로 보이고, 건축법상 옥탑의 수평투영면적 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하면 층수에 포함하지 않는다고 했으나, 옥탑 15㎡는 8분의 1인 11.02㎡를 초과하고 있으므로, 층수에 포함돼야 한다고 주장했다.

조세심판원은 공사계약서상 옥탑은 주택용도로 증축된 것으로 보이고, 공부상 주거용도로 불법증축됐으며, 임차인이 옥탑방에 주민등록을 했고, 우편함과 계량기가 설치돼 있으며, 건축면적의 8분의 1도 초과하므로, 옥탑은 주택으로 사용된 것으로 보이며, 주택으로 사용된 층수가 3개층을 초과해 다가구주택으로 볼 수 없어, 다주택자로 보아 양도소득세를 과세해야 한다고 봤다.

다가구주택에 대한 이러한 사례가 종종 발견된다. 상가로 쓰는 층을 임차인이 주거용도로 사용했다거나, 옥탑방 1개 늘림으로서, 주택으로 사용하는 층수가 3개층을 초과해 버리는 경우가 대부분이다. 다가주주택을 소유하고 있다면, 항상 다가구 주택의 요건을 실질적으로 충족하고 있는지 살펴볼 필요가 있다.