KDI ‘주택공급 보고서’

2015년 주택 공급량이 급증한 영향으로 내년에는 다 짓고도 팔지 못한 아파트 물량이 최대 3만호에 달할 수 있다는 국책연구기관 분석이 나왔다. 전세값 하락 요인으로 작용해 경기지역과 비서울 지역의 역전세 현상을 확산시킬 수 있다고 우려했다.

한구개발연구원(KDI)은 26일 ‘우리나라 주택공급 문제점과 개선방향’ 보고서에서 2019년 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5천561호, 2020년이면 3만51호에 이를 것으로 추산했다.

이는 2019~2020년 분양 물량이 29만7천호인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)이 1%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과다.

주택가격상승률이 차입금리보다 0.23%포인트 낮게 추정할 경우 올해 미분양 물량이 2만4천550호, 내년 2만7천946호일 것으로 예상됐다.

올해 5월 기준 미분양 물량이 1만8천558호인 것과 비교하면 급증했다.

분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 전망이다.

아파트 입주 물량이 장기 평균보다 10% 증가하면 전셋값은 0.6~1.121% 하락한다.

올해 아파트 입주 물량이 급증한다면 경기지역과 지방을 중심으로 전셋값이 떨어지고 ‘역전세 현상’이 확산될 가능성이 있다고 KDI는 우려했다.

또 경기·서울지역 전셋값이 가장 높았던 시기가 2017년 12월, 2018년 2월임을 고려하면 전세계약 만기(2년)도래시점인 오는 12월부터 역전세 현상이 수도권에서 나타날 수도 있다고 내다봤다.

올해 경기지역 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 18만7천호는 전년보다 12% 증가한 물량이다. 도내 중위 전셋값은 전년 대비 0.75~1.48% 하락한 2억3천만원으로 예상되고 2017년 말(2억5천만원) 대비 2천만원 하락한 수준이다.

이는 건축업계와 금융권에도 불안 요인이다.

2011년에도 미분양 해소 과정에서 100대 건설사 중 25%가 법정관리 또는 워크아웃을 신청했고 실제로 부도를 맞은 업체의 수도 145곳에 달했다.

금융권에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 발생한 제2금융권을 중심으로 재무 건전성이 크게 악화해 이른바 ‘저축은행 사태’를 부르기도 했다.

한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제다.

올해 기준 주택보급률은 106%, 인구 1천명당 주택 수는 412호로 추정된다. 이는 대규모 아파트 공급이 크게 기여했기 때문이라고 분석했다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 “준공 후 미분양은 주로 경기지역, 그 중에서도 최근 신도시로 일컬어지는 지역 중심으로 증가할 것”이라며 “신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진하고 3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다”고 지적했다.

이어 “분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 ‘밀어내기’가 이뤄지고 시행되고 나면 부동산 시장은 상당 기간 위축될 것”이라며 “정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다”고 말했다.

/이주철기자 jc38@