[세무의 창]주택임대사업 과세와 사업자등록
[세무의 창]주택임대사업 과세와 사업자등록
  • 경기신문
  • 승인 2020.02.23 19:26
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  •   16면
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임성균세무법인 다솔 회장
임성균 세무법인 다솔 회장

친구가 2020년 1월 21일까지 임대사업자 등록을 하라는 안내를 세무서로부터 받았는데 깜빡 잊고서 하지 못했다면서 상담하러 왔다. 전세보증금 6억원에 임대료로 월 90만원 받아 1천80만원이 연간 임대료 수입이라 한다. 이 경우 임대개시일을 2020년 1월 1일부터로 적용해 수입금액의 0.2% 가산세 부과를 받게 된다. 2월 말에 사업자등록을 한다면 2개월 임대료에 0.2%를 곱해 산출한 3천600원의 가산세를 물게 된다.

우리나라에는 전월세 형태로 임대에 사용되는 주택 수가 약 600만채로 추정되고 있다. 현재 등록임대사업자는 47만명, 등록 임대주택은 약 150만채로 아직도 등록되지 않은 주택이 많은 실정이다. 베이비붐 세대도 노후대책으로 주택임대사업에 뛰어들고 있고, 젊은 세대들에게는 주택에 대한 개념이 소유에서 거주로 바뀌는 추세에 있어 주택임대사업은 하나의 산업으로 확고히 자리 잡는 추세에 있다.

2018년까지는 연 2천만원 이하 임대소득에 대해 한시적으로 비과세 하였지만, 2019년부터 과세로 전환돼 금년 5월 종합소득세 신고 때 전년도 임대소득을 신고·납부 해야한다. 임대수입이 2천만원이 넘을 경우에는 전체 금액이 종합과세 되고, 임대소득이 2천만원 이하라면 15.4%(지방세 포함) 세율로 분리과세를 선택할 수 있다.

과거에는 주택임대사업자 등록을 하지 않고 수익신고도 하지 않는 경우가 대부분이었다. 주택임대사업자 등록을 하면 의무임대기간을 준수하여야 하고, 임대소득에 대한 종합소득세가 늘어나며, 건강보험료 부담이 늘어난다는 단점 때문에 등록을 꺼렸다. 그러나 최근에는 월세세액공제를 신청하는 근로자가 늘어나 월세소득이 크로스체크 되고 있고, 국토교통부·지자체·국세청 등 정보교류로 과세인프라가 갖춰지면서 임대소득을 숨기기 어려워지고 있다.

사업자등록을 하지 않으면 임대개시일부터 신청직전일까지 수입금액의 0.2% 가산세가 부과되며 올해 1.1일을 임대개시일로 보고 가산세를 적용한다.

사업자등록을 하면 소득세 뿐 아니라 양도소득세, 종합부동산세 및 취득세 등 다양한 세금 혜택을 받을 수 있다. 주택크기 및 임대기간에 따라 취득세가 면제 또는 50% 감면되며, 소득세도 30% 또는 75% 감면 되고, 재산세도 25%, 50% 또는 100% 감면 된다. 종합부동산세도 공시가격 6억원 이하 주택은 합산배제하며, 매도할 때 내는 양도소득세도 일정규모 이하 주택이라면 감면 받을 수 있다.

올해 말까지 임대사업자 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상자는 임대의무기간에 건보료를 4년 임대시 40%, 8년 임대시 80% 까지 감면 받을 수 있다. 임대수입금액이 2천만 원이하 이면서 분리과세를 신청하는 경우 세무서와 구청에 모두 사업자등록을 한다면 임대소득세 계산시 필요경비 60%를 적용받고, 기본공제 400만원을 해준다. 이를 과세표준으로 하여 15.4%를 곱하여 소득세를 산출한다. 임대소득이 1천만원 이하라면 내야 할 세금이 없게 된다.

세무서와 지자체에 모두 등록한 경우가 아니라면 기본공제 200만원에 필요경비 50%를 적용받는다.

임대사업을 영위하려면 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하고 세무서에 사업자등록을 하여 정상적으로 세금을 내면서 제도권 안에서 절세 할 수 있는 길을 잘 찾는 것이 바람직 한 것으로 보여진다.


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