공익사업지구내 토지의 보상과 하자담보책임

지난 5월 국토해양부는 강남구 세곡동, 서초구 우면동 등의 그린벨트지역에 대하여 보금자리주택시범지구로 지정하였다. 위 지구의 토지소유자들은 추후 자신들 소유의 토지에 대하여 사업시행자로부터 보상금을 수령하게 될 것인데, 토지소유자들이 보상절차에서 보상금을 받는 방법은 첫째, 협의에 의하는 방법과 둘째, 협의가 되지 않아 수용절차에 의하는 방법이 있다.

공익사업으로 인하여 토지소유자들은 사업시행자로부터 위와 같은 방법으로 보상금을 지급받고 토지의 소유권을 이전하게 되는데, 위 두 가지 방법에 있어서 토지소유자들이 주의할 것이 있다.

첫 번째 방법인 사업시행자가 협의에 의하여 토지소유권을 취득한 경우 일반 사법상 매매와 그 성질이 같으므로, 대상토지에 폐기물이 매립되어 있는 등으로 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여한 경우에 매도인인 토지소유자는 매수인인 사업시행자에 대하여 그 하자로 인한 담보책임이나, 채무불이행책임, 경우에 따라서는 불법행위책임을 부담하게 된다.

이에 반하여 두 번째 방법인 사업시행자가 수용에 의하여 소유권을 취득하는 경우에는 기존에 존재하는 해당 토지에 대한 제한은 사라지게 되므로, 설령 소유권이전등기 후 대상토지에 하자가 있는 것이 발견되더라도 전 토지소유자는 책임을 지지 않게 된다.

협의에 의하는 경우 토지소유자에게는 바로 보상금을 수령하여 다른 곳에 사용할 수 있는 이점이 있기는 하다. 그러나, 자신이 소유한 토지에 폐기물이 매립된 경우와 같이 하자가 있는 경우 또는 그러한 가능성이 있는 경우에는 협의를 하지 않고 수용절차를 통하여 보상금을 받는 것이, 추후 사업시행자로부터 폐기물처리비용반환 등의 손해배상청구를 당하지 않는 측면에서는 보다 유리하다. /법무법인 강산 우병운 변호사