Q. A씨(임차인)는 B임대인과 보증금 1천800만원에 임대차계약을 한 이후 주민등록이전을 마쳤지만 1년4개월이 지나서야 임대차계약서상 확정일자를 부여받았습니다.

그런데 확정일자를 받는 사이에 B임대인은 3천만원의 채권을 해결하지 못해 신용보증기금으로부터 가업류등기가 이루어졌습니다.

이후 근저당권자인 한국주택은행이 경매를 개시, 주택경매가 진행됐습니다. A씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까요.

A. 원심법원은 신용보증기금에게 우선변제권이 없다고 판단, 선순위를 가진 권리자가 아닌 일반채권자에 불과하다고 결정했고 A씨에게는 주택임대차보호법이 규정하는 확정일자가 있어 우선변제권을 인정해 우선순위 배당으로 금액 100%를 받는게 정당하다고 결정했습니다.

반면 신용보증기금은 3천만원 채권액 중 475만원 정도만을 배당, 이에 불복해 ‘배당이의의 소’를 제기했습니다.

이에대해 대법원은 배당순위 우열은 가압류 등기와 확정일자 부여일을 기준으로 해야한다며 원심을 파기했습니다.

A씨가 대항요건을 미리 갖추었어도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦었기 때문에 신용보증기금(가압류채권자)이 선순위로 배당을 받아야 하는 게 정당하기 때문입니다.

◇ 판례의 의미 = 대법원의 판결로 A씨는 1천800만원 중 853만원을 받았습니다.

배당순위 변경으로 950만원 정도의 보증금 손실을 입었습니다.

주택임대차보호법 대항요건에 따르면 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선해 보증금을 변제받도록 돼 있습니다.

하지만 부동산담보권에 유사한 권리를 인정, 가압류채권자보다 확정일자를 늦게 갖춘 경우 우선변제가 안되는 것입니다. 결국 가압류채권자인 신용보증기금과 채권액을 나누어 배당받게 됐습니다.

A씨와 같은 임차인은 향후에라도 임대차계약체결 즉시 계약서에 확정일자를 받아 추후 발생할 수 있는 권리를 확보할 수 있기를 바랍니다.