새 정부가 역점을 두고 추진 중인 행복주택 사업의 시범지구가 발표됐다.

행복주택 사업은 박근혜 정부의 주택공약으로 개발제한구역 등 도시외곽에 지어진 보금자리주택 사업을 보완·대체하기 위한 서민주거방안으로, 최종 5년간 20만호 공급이 목표다.

한국토지주택공사(LH)와 SH공사 등이 사업전반을 맡는다. 행복주택 시범지구로 서울 오류·목동지구 등 7곳이 선정됐다. 이들 지구에는 주변 시세의 50∼60% 수준인 공공 임대아파트 1만50가구와 업무·상업시설 등 복합주거타운이 건설된다.

시범 사업지는 서울·경기지역 철도역사 및 폐철도 용지 4곳, 홍수 때 빗물을 임시 저장하는 유수지 3곳이 각각 선정됐다. 대중교통 접근성이 양호하고 주변에 학교·상업시설 등 주거편의시설이 충분히 구비된 지역을 중심으로 권역별 배분, 임차수요, 사업 추진 일정 등을 고려해 후보지를 골랐다.

행복주택은 전체 공급 물량 중 60%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 20대와 30대에 우선 공급하고, 나머지를 장애인 등 사회취약계층과 일반 청약저축 가입자에게 각각 20%씩 배정한다.

국토부는 7월 말까지 지구 지정과 지구계획 수립을 마치고 우선 오류·가좌·공릉지구 3곳은 연내 착공할 계획이다. 임대주택 일반 공급은 이르면 2016년부터 시작된다. 주변시세보다 저렴한 임대료는 지구별, 입주계층별로 차등 적용된다.

하지만 행복주택에 대한 회의적인 시각도 벌써 대두되고 있다. 무엇보다 임대주택만으로 공급되고 있어 쇼셜믹스에 한계가 있다. 즉 임대주택에 대한 사회적 편견을 어떻게 불식시킬 수 있느냐가 행복주택 성공의 과제.

소셜믹스가 아닌 임대주택으로 한정돼 있어 주변 지역과 단절될 가능성은 여전하다. 저소득층이 아닌 사회활동 계층을 대상으로 하더라도 임대주택에 대한 사회적 편견을 불식시킬 수 있는지가 관건이다.

가장 중요한 문제는 행복주택을 추진하기 위한 재원 마련이다. 종전 보금자리주택과 달리 행복주택 건설에는 땅값이 포함되지 않아 재원 부담이 덜할 것으로 보인다. 행복주택에 소요되는 재원은 기존 영구임대와 국민임대 건설 투입 비용 수준에 맞추겠다고 국토부는 밝혔다.

국토부에 따르면 기존 영구임대주택의 경우 정부 재정이 85%, 사업시행자가 15%를 각각 부담했으며, 국민임대 부담률은 정부재정 30%, 국민주택기금 40%, 사업시행자 10%, 입주자 20% 수준이었다.

하지만 인공대지(데크)에 투입되는 비용이 만만치 않아 사업시행의 건축비 부담이 늘어날 것으로 보인다.

한국교통연구원의 시뮬레이션에 따르면 행복주택 건축비는 3.3㎡당 363만원으로 예측됐다. 국민주택기금을 통한 사업비 저리 지원과 40년 동안 주택관리와 운영권을 부여할 경우다. 여기에 인공 대지 조성에 투입될 비용을 포함할 경우 3.3㎡당 500만원 이상 들 것으로 추정된다.

 

영구임대주택이든, 국민임대주택 방식이든 사업시행자의 부담은 전보다 높아져 그만큼 사업시행자들의 부채가 늘어나면 행복주택 혜택을 받지 않은 이들까지 세금부담이 늘어날 수 밖에 없다.

이같은 수익성 측면을 고려해 임대주택보다는 업무·상업시설 비중이 늘어나고 정작 서민을 위한 임대주택의 비중은 줄어들 것이란 우려도 있다.

끝으로 행복주택 입주대상자와 임대료 등 문제와 주거의 질 등도 함께 세심하게 고려돼야 한다.

<자료제공=모네타 (http://www.moneta.co.kr) 상담방법모네타 → 재테크칼럼>