주택산업연구원(이하 주산연)이 19일 대한상공회의소에서 열린 ‘내년 주택시장 전망과 정책 방향’ 기자간담회에서 내년 주택시장에 대한 상세한 전망을 내놨다. 

 

주산연은 내년도 주택 시장은 수도권과 지방의 ‘극명한 온도차’를 보일 것이라고 전망했다. 내년도 서울, 수도권의 주택시장은 상승세를 이어가지만 지방은 하락할 것으로 내다봤다. 전세시장은 입주물량 감소와 수급 불균형이 전세 가격 상승을 부추기고, 이는 다시 매매 가격에 영향을 줄 가능성이 크다는 분석이다.

◇ 상반기 조정, 중반기 이후 반등 가능성 커져

 

주산연은 상반기에는 탄핵과 경기 침체, 고금리와 대출규제 등으로 집값 하락 압력이 지속될 것이라고 전망했다. 그러나 중반기 이후 금리 하향 조정 가능성과 주택시장 진입인구 증가, 공급 부족 누적 등의 요인으로 상승세로 전환할 가능성이 크다고 분석했다.

특히 30대의 주택시장 진입이 늘고, 금리가 낮아지면서 주택담보대출과 프로젝트파이낸싱(PF) 경색이 해소될 경우, 주택시장이 해빙 무드로 전환될 것이라는 관측이다. 주택가격 순환변동 모형으로 분석한 결과, 현재 조정 국면이 6개월 내외로 마무리되고 반등할 가능성이 높은 것으로 나타났다.

◇ 내년 서울·수도권 상승세…지방은 감소세로 '양극화' 전망

 

 

내년 주택 매매가격은 서울과 수도권 일부에서 상승세가 두드러질 것으로 보인다. 서울은 1.7% 상승이 예상되며, 수도권 전체적으로도 0.8% 오를 것으로 보인다. 다만 지방은 1.4% 하락할 전망이다.

 

전세가격도 전국적으로 1.2% 상승이 예상되지만, 수도권(1.9%)과 서울(1.7%)의 상승폭이 클 것으로 보인다. 입주 물량 감소와 월세 전환 수요 증가가 가격 상승을 견인할 것으로 분석됐다. 월세 역시 2023년 하반기부터 상승세로 전환했으며, 입주 물량 부족이 지속되면서 내년에도 상승세를 이어갈 것으로 보인다.

 

주산연 관계자는 "탄핵절차 진행이 내년 상반기 중 집값에 하락요인으로 작용할 것이라는 언론보도가 많았으나, 노무현 대통령 때는 영향이 거의 없었고 박근혜 대통령 때는 2~3달 상승폭이 줄어들다가 곧 회복된 것으로 나타났다"며 "특히 아파트와 비아파트 모두 내년에는 입주물량이 크게 감소할 것으로 예상돼 공급부족이 내년 전월세가격 상승을 견인할 것으로 전망되며,  전세가격 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 크다"고 말했다. 

 

◇ 공급난 지속…내년 인허가·착공·분양·준공 모두 예년 대비 감소

 

주산연은 내년 주택 공급 측면에서 심각한 공급 부족이 지속될 것으로 전망했다. 주택 인허가는 올해 35만 호에서 내년 33만 호로 줄어들며, 착공은 30만 호, 분양은 25만 호로 예상됐다. 준공 물량은 33만 호에 그쳐, 문재인 정부 평균치(52만 호)보다 크게 낮은 수준이다.

민간 주택 건설이 어려워진 상황에서 공공부문에서 공급을 늘리고 있지만, 연간 45만 호 수준의 주택 수요를 충족하기에는 여전히 부족하다고 지적했다. 이에 윤석열 정부 출범 이후 내년 말까지 약 50만 호의 공급 부족이 누적될 것으로 예상된다.

주산연은 "주택공급은 지난해부터 브릿지론과 PF가 매우 어려워지는 상황이고 20여 가지의 각종 수수료 가산 등으로 조달금리가 너무 높아 민간의 주택건설사업 착수가 극히 어려운 상태"라며 "이를 보충하기 위해 LH 등 공공부문에서 공급물량을 늘리고 있으나 수요증가에(정부 추산기준) 비해서는 크게 부족한 수준으로, 공급부족이 누적될 것으로 예상된다"고 설명했다. 

내년 주택 거래량은 올해와 비슷한 63만 건 수준으로 전망됐다. 이는 정상 거래 시기(연간 90만 건 내외)의 약 70% 수준에 불과하다. 거래량 감소는 과열도 침체도 아닌 균형 상태를 의미하지만, 공급 부족과 금융 여건 악화가 지속될 경우 시장 활력이 떨어질 우려가 있다.

 

◇ 정책 제언… “비정상적 금융 규제 정상화 시급”

 

주산연은 내년 주택시장의 안정화를 위해 주요 정책 개선이 시급하다고 제언했다.

 

우선 주택금융 규제 완화를 최우선 과제로 꼽았다. 주산연은 현재의 비정상적인 대출 규제와 프로젝트파이낸싱(PF) 가산금리가 민간 주택 공급을 위축시키는 핵심 요인으로 작용하고 있다며, 실수요자의 부담을 줄이는 방향으로 제도를 개선해야 한다고 설명했다.

 

민간 공급 활성화도 중요한 과제로 지목됐다. 주산연은 민간 주택 공급이 어려운 상황에서 건축비 상승, PF 경색, 과도한 기부채납 규제 등이 주요 장애물로 작용하고 있다고 분석했다. 이와 함께 공공택지 개발 절차를 단축해 공급 여건을 개선해야 한다고 덧붙였다.

 

마지막으로, 3기 신도시 공급 가속화를 통해 공공부문이 민간 공급의 부족분을 보완해야 한다는 점도 언급됐다. 주산연은 공공택지 개발의 속도를 높여 공급 부족 문제를 해소할 필요가 있다고 강조했다.

 

주산연 관계자는 "주택공급 확대를 위해 지난해부터 인허가 등 각종 규제를 완화하고 도시정비사업 애로해소대책을 강구하면서 공공택지지정을 확대해 왔으나 공급감소의 핵심요인인 주택금융 애로 심화와 택지개발절차 지연 등으로 공급이 못 따라주고 있는 상태"라며 "내년에는 비정상적인 주택금융관련 규제를 최우선적으로 정상화하고민간공급을 크게 위축시키는 건축비 문제와 PF 경색, 과도한 기부채납을 신속히 개선해야 하며, 공공택지 개발절차를 단축해 3기신도시에서 주택공급이 하루빨리 이뤄지게 하는데 중점을 둬야 할 것"이라고 부연했다.
 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]