성남시 분당구 아파트 시장이 종합부동산세(종부세) 폭등과 공시가격 21.86% 급등 여파로 뚜렷한 변곡점을 맞고 있다.

 

다주택자 및 은퇴 고령 1주택자들의 매도로 매물이 증가하며 연초 강세장이 꺾이고 있다.

 

시장이 냉각 국면에 진입한 모습이지만 노후 아파트를 중심으로 한 재건축 호재는 여전히 유효하다. 이로 인해 전문가들 사이에선 ‘단기 조정 후 반등’ 전망도 나오고 있다.

 

◇매물 폭증과 가격 상승 둔화 뚜렷

 

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 분당구 아파트 매물은 2026년 1월 말 2002가구에서 3월 말 4415가구로 120% 이상 급증했다. 특히 2월 23일 이재명 대통령의 다주택자 규제 발언 후 한 달 만에 56.4% 증가폭을 기록하며 전국 최고 매물 증가율(93.7%)을 나타냈다.

 

수내동, 야탑동, 서현동 등 주요 권역에서 매물이 쏟아지고 실거래 문의는 늘었으나 성사율은 30% 수준으로 떨어졌다.

 

분당구 공동주택 공시가격은 전년 대비 21.86% 상승해 전국 평균(9.16%)과 경기도 평균(6.38%)을 크게 웃돌았다. 성남 내부에서도 구별로 큰 변차를 보여 분당구는 25.56% 급등하며 강남 최고 수준의 상승률 26.05%과 어깨를 나란히 했다. 반면 수정구는 14.70% 중원구는 8.07%의 상승률을 기록했다.

 

종부세 과세 대상 주택은 12억원 초과 기준, 1만 9952호에서 올해 4만 2766로 2배 이상 늘었다.

 

분당구 삼평동 봇들마을8단지 84㎡ 기준 종부세는 44만 원에서 166만 원(277%↑), 정자동 롯데캐슬 114㎡은 127만 원에서 389만 원(306%↑), 분당구 수내동 양지마을 5단지 134㎡는 27만 원에서 148만 원(448.1%↑)으로 급증하는 등 고가 아파트의 세 부담이 실질적으로 가중됐다.

 

종부세는 완층장치 없이 공시가격 변동이 거의 그대로 반영되어 100~400%대 폭증 사례로 나타나고 있다.

 

◇다주택자 투매와 실수요층 관망세

 

보유세 폭탄은 양도세 중과 유예 종료(2026년 1월 만료)와 맞물려 다주택자 매도 물량을 급증시켰다.

 

호갱노노 자료에 따르면 3월 넷째주 기준, 분당구 매물 증가율은 경기도 내 1위다. 실수요층인 1세대 1주택자(공시가 9억원 초과 과세)는 상대적으로 영향이 적으나, 고령층(분당 65세 이상 7.8만 명)의 경우 보유세 외 건강보험료와 장기요양보험료 부담 증가, 국민연금 감액 등 생활밀착형 부담이 커지고 있다.

 

현금흐름 압박으로 고령층의 ‘비자발적 매도’ 가능성도 제기된다. 공시가격 급등으로 매물이 쏟아지고 소비여력 위축에 장기적으로는 평수를 줄이거나 교외로 이사가는 다운사이징 압력이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

 

 

◇재건축 호재와 정책 리스크 공존

 

분당구는 1기 신도시 재건축 선도지구 6개 구역(1만 3000가구 규모)의 정비사업이 본격화되며 장기 상승 동력을 확보했다.

 

야탑주공, 수내2단지 등 주요 단지에서 특별정비구역 지정이 완료되며 평당 1억 원대 신고가 거래가 이어졌다. 그러나 단기적으로는 보유세 인상과 매물 과잉으로 연초 강세장이 꺾이는 모습이다.

 

또한 정부의 부동산 가격 상승 억제를 위한 ‘주택담보대출 한도 제한’, ‘갭투자·투기 억제, 세제·금융 규제 등의 정책 시행으로 단기 거래 위축 우려가 현실화되고 있다.

 

중개업소들은 “급매가 늘며 가격 협상 여지가 생겼다”면서 “재건축 기대감으로 바닥 매수세는 형성되고 있다”고 전했다.

 

◇전문가 전망 분분

 

시장 상황 만큼이나 부동산 전문가들의 견해도 엇갈린다.

 

KB부동산 김연관 연구위원은 "재건축 사업 속도와 공급 부족이 가격 하방을 지지한다"며 "종부세 영향은 다주택자에 국한돼 실수요층 중심으로 2분기 반등할 것"이라고 내다봤다.

 

반면 부동산 R&C 이수영 연구원은 "공시가 추가 상승과 대통령실의 추가 규제 카드가 남아있다"며 "매물 소화가 6개월 이상 걸릴 수 있어 하반기 전세가율 반등이 신호탄이 될 것"이라고 분석했다.

 

한국부동산원 박합수 책임연구원은 "분당은 서울과의 접근성, 학군, 직주근접이 강점"이라며 "단기 조정폭은 3~5% 수준으로 제한적이며, 금리 인하 시 재건축 프리미엄이 부각될 것"이라고 전망했다.

 

 

◇현장 분위기와 향후 변수

 

분당 정자동 부동산 업소 관계자는 "최근 2주간 급매가 10건 이상 접수됐으나 실제 거래는 3건에 그쳤다"며 "매수자는 5~10% 할인 폭을 요구하고 있다"고 전했다. 반면 야탑동에서는 "재건축 안전진입 단지 위주로 호가가 다시 살아나는 조짐"이라고 진단했다.

 

향후 변수로는 4월 예정된 공시가 및 재건축 조합설립 속도, 중동 전쟁으로 인한 물가상승 압박 및 소비 위축 등이 꼽힌다. 전문가들은 "분당은 종부세 충격을 계기로 다주택자 비중(약 28%)이 줄며 실수요 중심 시장으로 재편될 것"이라고 입을 모았다.

 

시장에서는 결국 ‘정책 변수’와 ‘재건축 속도’가 향후 방향을 가를 핵심 요인으로 꼽힌다. 단기적으로는 조정 국면이 불가피하지만, 중장기적으로는 구조적 공급 부족과 정비사업 기대감이 맞물리며 다시 상승 압력으로 작용할 가능성이 크다는 분석이 힘을 얻고 있다.

 

[ 경기신문 = 이양범 기자 ]