리모델링 수직증축의 허용 범위가 확정됐다. 층수에 따라 최대 2∼3개층을 올릴 수 있고 현재 가구수의 15%까지 가구수를 늘려 일반분양 할 수 있다.

6일 국토교통부에 따르면 리모델링 연한인 지은지 15년 이상된 아파트는 전국적으로 400만가구에 이른다.

국토부는 그러나 실제로 20년은 돼야 리모델링을 추진하는 것을 보고 이중 재건축 연한(20∼40년)이 되는 단지를 제외하면서 20년 이상된 150만∼200만 가구가 당장 리모델링 추진이 가능할 것으로 보고 있다.

■ 3개층 증축, 가구수 15% 증가 허용…‘멀티홈’ 가능= 정부가 리모델링 수직증축 범위를 14층 이하는 최대 2개층, 15층 이상은 3개층으로 확정한 것은 기초·벽체 보강이 가능해 구조안전성 확보가 가능한 범위를 고려한 것이다.

다만 신축당시 구조도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있는만큼 수직증축을 불허하기로 했다.

가구수 증가 범위는 현재 수평·별동 증축을 통해 10%까지 늘릴 수 있던 것을 15%까지 확대했다. 만약 기존 가구수가 500가구라면 가구별 증축면적의 총 범위내에서 75가구를 늘려 일반분양할 수 있는 것이다.

수직증축을 할 때 ‘멀티홈’으로 불리는 ‘세대 구분형’ 주택 건설도 가능하다. 중대형 아파트의 경우 리모델링을 통해 1가구를 2가구로 쪼개는 형태도 활발하게 진행될 전망이다. 세대 구분형은 집주인이 1명으로 가구수 증가에는 포함되지 않지만 현행 법상 기존 가구수의 3분의 1만큼만 허용된다. 큰 평수 보유자가 집을 2채로 나누는 ‘세대 분할’도 가능하지만, 1채만 소유할 수 있고 1채는 일반분양해야 한다.

■ 안전성 검토 강화…안전성 논란 피할까= 리모델링 수직증축에서 가장 큰 논란은 안전성이다.

수직증축시 안전성 확보를 위해 종전대로 2회의 안전진단을 하되 추가로 2회의 안전성 검토를 받도록 했다. 수직증축 범위 결정 등을 위한 1차 안전진단을 하고, 건축법에 의한 건축심의가 접수되면 지자체가 한국건설기술연구원·한국시설안전공단 등 전문기관을 통해 수직증축 범위의 타당성(1차 안전성 검토) 등을 검토하도록 했다.

또 사업계획승인 신청이 접수되면 역시 전문기관을 통해 구조설계 안전성 등을 검토(2차 안전성 검토)하고 주민 이주후에 자체적으로 수행하던 2차 안전진단도 법에 명시했다.

■ 분당 용적률 300%까지 허용…정부 “과밀우려 없다”= 리모델링은 재건축과 달리 용적률 제한이 없는 것이 장점이다.

강남의 경우 현재 용적률이 250∼260%인 아파트는 리모델링을 통해 350∼360% 이상으로 늘어난다. 그러나 지구단위계획구역 내에서는 계획 용적률 이내에서만 리모델링 증축이 허용된다.

분당의 경우 종전 지구단위계획에 특례조항을 넣어 공동주택 리모델링을 추진하는 경우 도시계획조례 범위내에서 건축심의를 통해 용적률을 결정하도록 했다.

성남시 관계자는 “분당 아파트의 경우 건축 설계에 따라 다르겠지만 3종 일반주거지의 경우 최대 300%까지 용적률을 올릴 수 있다”고 말했다.

정부는 수직증축 리모델링에 따른 도시과밀과 사업집중 등의 문제를 막기 위해 지자체별로 10년 단위의 ‘리모델링 기본계획’을 수립하도록 했다.

국토부 관계자는 “분당 등 1기 신도시에서 도시과밀 및 일시집중 영향 등을 분석한 결과 가구당 인구 감소로 인해 상하수도, 공원, 녹지 등 기존 기반시설에 대한 추가부담은 미미할 것으로 예측됐다”고 말했다.

■ 수직증축 어려운 단지 ‘맞춤형 리모델링’ 유도= 골조만 남기고 모두 뜯어내는 전면 철거의 리모델링 방식은 사실상 시세가 뒷받침되는 강남권과 분당신도시 등 일부 지역에 국한될 전망이다.

국토부는 사업비 부담으로 수직증축이 어려운 곳은 맞춤형 리모델링으로 유도할 방침이다. 맞춤형 리모델링은 설비나 건축 마감 교체, 단열 성능 강화, 방범 안전 강화, 발코니 확장, 거실 등 전용면적 확장 등 필요한 곳만 부분적으로 리모델링을 하는 것이다.

국토부는 공동주택 불편사례별로 리모델링 유형과 공법, 단가정보 등 가이드라인을 마련해 배포하는 등 활성화 방안을 적극 추진하기로 했다.