이는 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 전세계뿐 아니라 우리나라도 경기 침체가 심화되는 현상을 보이고 있고 부동산(주택)시장 역시 장기 침체에서 벗어나기 어려운 상황에 직면했다는 판단에 따른 것이다.
이번 토론회는 최근 정부가 부동산시장 정상화를 통한 경기회복을 위해 내놓은 4·1부동산 대책의 배경과 문제점, 활성화 방안 등에 대해 살펴보고 대안은 무엇인지에 대해서도 진지한 논의가 펼쳐졌다.
이날 김영곤 강남대 부동산학과 교수가 발제에 나서 ‘4·1부동산 대책과 시장 안정화 방안’을 발표했으며 홍용락 동아방송대 교수의 사회로 김기용 국토교통부 주택정책과 사무관, 김대순 경기도 융복합도시정책관, 박덕배 현대경제연구원 경제연구본부 전문연구위원, 진남영 ‘새로운 사회를 여는 연구원’ 부원장, 정태희 부동산써브 연구팀장 등 5명이 열띤 토론을 벌였다.
김영곤 교수는 발제문에서 우리나라 주택시장의 특성이면서 풀어야 할 난제로 ▲극단적인 수도권 밀집현상 ▲아파트 위주의 공급정책 ▲급격한 인구구조 변화를 들며 “정부는 이러한 특성을 고려해 부동산 정책을 수립해 나가야 한다”고 강조했다.
이어 토론자로 나선 김대순 정책관은 “새 정부의 4·1부동산 정책과 관련, 공급속도 조절은 좋지만 취득세와 양도세 감면이 생애최초 주택 구입자로 한정돼 아쉽다”며 “이러한 이유 등으로 중앙정부 부동산 정책이 지방중심으로 정교하게 다듬어져야 하고, 이를 위해선 과감한 지방이양이 필요하다”고 지적했다.
박덕배 전문연구위원은 “수도권은 초과공급 속에 하락세가 악순환되는 ‘부채 디플레이션’ 현상이 나타날 가능성이, 비수도권은 중대형을 위주로 침체 국면으로 반전될 가능성이 높다”면서 “지역별 차별화, 거래안정, 일관성 등을 고려해 주택정책의 효율성을 높이는 방향으로 4·1정책을 보완할 필요가 있다”고 말했다.
김기용 사무관은 시장 안정화(정상화)와 저소득층을 위한 주거복지 등 크게 2가지로 구분한 새 정부의 4·1부동산 대책에 대해 설명하고 “주택 정책에 지자체의 참여가 필요하다는 데 공감하며 중앙의 역할도 큰 틀만 잡아주는 것이 아닌 지방과 함께 해갈 수 있는 자리를 만들겠다”고 밝혔다.
진남영 부원장은 “정부는 부동산을 통해 경제를 활성화시키려는 것이 문제”라며 “지금 가장 중요한 것은 시장활성화로, 세금을 깍아주고 지원조치를 하면서 기다려야 한다. 지금은 대책이 있을 수 없는 상황”이라고 주장했다.
정태희 연구팀장은 “4·1 부동산 대책은 기존 대책보다 시장을 많이 배려했다. 다만, 시장에 반영되기까지 시간이 걸리는데, 하반기쯤 될 것으로 예상된다”며 “이런 점을 감안한다면 부동산 정책은 정권이 바뀌더라도 일관성있고 예측 가능하게 추진돼야 할 것”이라고 지적했다.
한편, 참가자들은 이번 토론회에서 논의된 내용이 정부의 부동산정책에 반영돼 서민들이 안심하고 잘살 수 있는 나라가 됐으면 좋겠다는데 의견을 모았다.
4·1부동산대책 효과 기대이하… 일관성 없는 주택정책 신뢰 잃어 중앙정부는 큰 틀만 마련하고, 지방정부에 세밀한 부분 맡겨야
4·1대책 공급물량 축소 눈길 수요진작, 경기회복 선행 관건 지역주민 요구에 맞는 정책은 중앙정부보다 지자체가 제격
본보 주최 ‘경기회복 위한 부동산 활성화 대책’ 토론회
■ 발제문 요지
올해 출범한 박근혜 정부가 민생안정에 초점을 맞추고 거래활성화, 하우스 푸어와 렌트 푸어의 해결, 행복주택을 표방한 주거복지를 새로운 카드로 제시했다.
하지만 주택문제는 교육문제와 더불어 어떤 정부든 단기성과에 집착해 함부로 손을 대선 안 된다. 세밀한 정책의 수립과 일관된 정책의 집행으로 장기적인 효과를 기대해야 한다.
이에 이번 발제에서는 정부의 기본적인 역할을 포함한 정책 방향 제시와 지금 우리가 가지고 있는 자원을 활용해 해결할 수 있는 부분 등을 제안하고자 한다.
먼저 주택시장을 살펴보자. 4·1 대책 이후 효과 유무에 대한 얘기가 나오고 있다. 물론 효과가 기대만큼은 아니다. 그렇다면 왜 주택시장 문제를 해결하기 어려운 것일까?
주택시장뿐만 아니라 우리나라의 가장 큰 난제 중 하나가 수도권 밀집도다. 우리나라 전체 인구의 절반이 서울 및 수도권에 몰려 있다. 일본의 경우 수도권이라고 할 수 있는 도쿄에 일본 전체 인구의 30%가 포진돼 있다. 물론 어느 국가든지 수도권의 고밀도현상은 발생하지만, 우리나라는 매우 극단적이다.
이는 긍정적인 측면에서 성장동력의 집중화라고 할 수 있지만 고지가, 고주택가, 고인프라비용 등으로 확산돼 국가 경영에 큰 부담을 주는 것도 사실이다.
특히 수도권의 문제가 전국적인 문제인 양 착시현상을 일으켜 주택정책을 수도권 위주로 펼치는 것과 같은 인상을 주기도 한다.
두 번째로, 아파트 위주의 공급정책을 들 수 있다. 주택에는 아파트, 연립, 단독 등 여러 종류가 있지만, 현재 공급돼 있는 주택 중 아파트가 차지하는 비중이 60%를 상회하고 있다.
세 번째로, 급격하게 변화되는 인구구조를 살펴봐야 한다. 우리나라는 고령사회와 초고령사회로 넘어가는 속도가 다른 나라에 비해 월등히 빠른데다 출산율도 저조하다.
이러한 인구구조의 문제는 이미 오래 전부터 예측할 수 있었지만, 주택부분에서의 대응은 미흡했다.
다음으로 4·1 부동산 대책과 문제점을 살펴보도록 하겠다.
4·1 부동산 대책은 공급조절과 수요진작을 통해 시장을 활성화(정상화)시키겠다는 것인데, 과거 정부와 달리 공급 축소에 대한 계획은 새롭다고 할 수 있다.
그러나 공급 축소는 기존에 진행되고 있는 공급량과 민간시장을 어떻게 조절할 것인지, 수요진작은 경기회복이 선행되고 여유자금이 매력을 느낄 수 있느냐가 관건이다.
고도성장기에는 침체가 오더라도 SOC 투자 등 대규모 건설경기 부양을 통해 침체를 해결할 수 있었지만, 현재 경기가 살아야 부동산이 사는 환경으로 변화됐다. 이제는 순서를 바꿔서 생각해 볼 때다.
또 하우스푸어와 렌트 푸어에 대한 지원방안은 가계부채를 해결하겠다는 것인데, 방법상에 문제가 있다.
이제는 정부의 역할을 명확히 할 필요가 있다. 중앙정부는 근본적인 틀만 마련해 주고, 세밀한 부분은 지방정부와 시장에 맡겨야 한다.
지역상황은 해당 지역주민이 가장 잘 알고, 그 지역의 지자체 공무원들이 가장 잘 파악하고 있다. 지역의 다양한 욕구를 하나의 잣대를 가진 중앙정부가 관장한다는 것은 현 시대에 맞지 않다고 생각한다.
따라서 중앙정부는 장기임대주택을 중심으로 한 보편적 주거복지를 전담하고, 남은 역할은 지방정부에 이양하는 것이 더 효과적이라 판단된다.
중앙정부는 국토교통부 산하에 별도의 주택청을 둬 공공주택, 특히 저소득층을 위한 주택문제 해결에 주력하고, 지자체인 지방정부는 산하 연구원들과 협력한 부동산센터를 두고 지역의 주택 정책을 수립하고 문제를 관리하는 것도 하나의 방법일 것이다.
<참석자>
발제= 김영곤 강남대 교수
사회= 홍용락 동아방송대 교수
토론= 김기용 국토교통부 사무관
김대순 경기도 융복합도시정책관
박덕배 현경연 전문연구위원
정태희 부동산써브 연구팀장
진남영 새사연 부원장 <가나다순>
부동산은 대부분 국민들에게 초미의 관심사다.
특히 이번 주제는 정부가 침체된 부동산 시장의 활성화·안정화를 위해 내놓은 4·1 부동산 대책의 효과가 어떻게 나타나고 있는지, 또 지역과 중앙의 상관관계 및 역할은 무엇인지를 알아볼 수 있는 시간이 될 것으로 보인다.
이 토론의 결과가 앞으로 정책 방향으로 구현되는 계기가 될 수 있다는 점을 감안, 토론자들이 진지하게 임해주시기를 부탁드린다.
현재 노령화, 저출산 등 인구구조 변화가 시작됐다. 기존까지는 근대화 과정 속에서 상시적 주택수요공급이 효과적으로 작용했었다. 하지만 앞으로는 이 같은 중앙정부의 부동산 정책 대신 지역중심으로 정교하게 다듬어져야 한다. 이를 시행하기 위해서는 과감한 지방이양이 필요하다. 다만 어느 부분에 어느 정도의 권한이 이양돼야 하는가에 대해서는 여러 가지로 생각하고 검토돼야 한다. 책임이 있는 곳에는 권한도 함께 주어져야 한다. 지금처럼 도지사나 시장에게 아무런 권한도 주지 않고 일방적으로 국토교통부장관이 보금자리지구를 지정하고, 기반시설비용은 LH 등 사업시행자에게, 이주민 증가에 따른 여러 복지비용 등은 지방자치단체에 전가하는 방식은 단기적 효과는 달성할지 몰라도 지역에 미치는 장기적인 부작용이 훨씬 크다.
현재의 부동산 문제는 지난 2006~2007년 건설사들이 분양가 상한제를 피하기 위해 밀어내기 물량 공세로 인한 공급과다에 그 원인이 있다. 또 지난 정부의 보금자리 주택정책은 인구 구조변화로 인한 수요위축에도 불구하고 물량공세식으로 부동산 시장을 더욱 어렵게 했다.
경기도는 현재 사업 지연 등으로 보금자리 및 택지가 26개 지구, 41만 세대다. 착공중인 사업지구도 28개 지구, 65만 세대에 이른다. 즉 100만 세대가 진행중이다. 고양, 김포, 파주 등 3개 지역은 준공 후 미분양주택이 4천여 세대에 이르고 있다는 것이 이 같은 공급초과 현상을 반증하고 있다.
새정부 들어와서 4·1부동산 정책을 실시했는데, 지난 정부보다는 진일보했다는 평가가 나오고 있다. 공급확대에서 벗어나 공급속도 조절은 좋은 정책이다. 공급량 축소 부분은 4·1대책에 많이 반영됐다. 다만, 취득세, 양도세 등은 생애최초 등에 한정되지 않고 폭을 넓히자고 제안했지만 그 부분은 적용이 안 돼 아쉽다.
현재 부동산 시장은 수요 부분이 상당히 굳어 있다. 정부의 세제 감면을 통한 주택 구매 수요 촉진이 유일한 방법이다. 주택가격이 하락하는 현실에서 다주택자에 대한 양도세 중과 부분은 실효성이 없다. 정부에 취득세 감면 연장을 계속 건의하고 있다.
정부의 4·1부동산 정책이 발표됐다. 하지만 근본적인 수요와 공급문제를 살펴봐야 한다.
수요측면에서는 경기상황이 뒤따라 줘야 한다. 소득이 생겨야 주택을 구매할 생각이 생기지 않겠는가. 그러나 현재 경제가 좋지 않다.
많은 사람들이 상당한 가계 부채 부담을 느끼고 있다. 올해부터 주택담보대출의 약 77%가 원금상환 부담에 직면할 것으로 예상된다. 가계뿐만 아니라 은행도 대출 부담을 느끼고 있다.
수도권이 가장 큰 문제다. 그 중 경기도가 가장 크다. 3~4년 후를 봐야한다.
수도권 지역은 초과공급 속에 하락세가 악순환되는 부채디플레이션 현상이 나타날 가능성이 높다. 올 들어 예금취급기관의 수도권 가계대출이 축소되고, 채무상환 담보자산매각 등 가계 디레버러징(부채상환) 현상이 추가적인 주택가격 하락 요인으로 작용하고 있기 때문이다.
또 그동안 호조를 보인 비수도권 주택시장이 중대형을 위주로 침체 국면으로 반전될 가능성이 높다.
2011년 이후 비수도권의 아파트매매 거래량이 하락하고, 미분양 주택이 2012년부터 상승세를 보이고 있다. 2012년 하반기 들어서부터 비수도권의 중대형 주택을 중심으로 완만한 가격 하락세가 진행되고 있다.
결국 4·1부동산 정책은 4~5년 후에나 효과를 기대할 수 있다.
지방은 미분양이 줄었지만 수도권은 늘었다. 주로 중대형 미분양이다. 준공 후까지 미분양되는 악성미분양으로 가고 있다.
보금자리 및 주택담보대출에 의한 미분양은 훨씬 더 큰 문제다. 수도권은 아주 심각한 초과 공급상황이다.
주택정책은 지역적 차별화가 이뤄져야 한다. 주택시장 정책은 적어도 수도권은 가계 안정화 정책이 우선이다.
4·1정책의 보완대책으로 지역별 차별화, 거래안정, 일관성 등을 고려해 주택정책의 효율성을 높여야 한다. 지역별 양극화 현상이 나타나고 있는 현재의 주택시장에서 주택정책도 이에 맞춰 차별화가 이뤄져야 한다. 수도권에 대한 주택정책은 전세수습 조절과 거래 안정을 통해 장기침체 현상을 예방하고, 비수도권은 버블확산을 방지하고 버블붕괴에 따른 폐해를 최소화시키는 방향으로 유도해야 한다.
부동산시장의 전통적인 매커니즘이 붕괴됐다. 주택 구입 이유는 재테크다. 하지만 주택 가격 상승은 이뤄지지 않고, 전세 문제가 수면위로 떠오르고 있다.
방법은 일관성뿐이다. 주택정책이 일관성을 지니지 못해 주택 수요자의 심리적 불안이 초래됐다. 미래를 보고 일관성을 유지해야 한다.
이번 정부의 주택정책은 크게 두 가지다. 시장안정화(정상화)와 저소득층을 위한 주거복지다. 4·1대책도 이 두 가지가 기본 틀이며, 거기에 하우스푸어, 렌트푸어가 추가됐다.
지난 정부의 9·10대책은 세제 지원 대책만 나왔다. 취득세 감면이 대표적이다. 하지만 이번 정부는 세제 지원, 금융 부분, 공급 부분, 복지까지 시너지 될 수 있는 부분들을 합쳐놨다. 역대 정부들과 다르게 처음으로 공급물량을 줄이겠다고 천명했다. 기존 정책 보다는 물량을 줄이는 것이 포인트다.
시장상황에 대한 평가부터 해야된다. 지난 2008년 금융위기 이후 신도시 건설과 보금자리 주택 보급 등이 실시되면서 수요는 위축됐는데 공급은 꾸준히 증가, 2008년 이후 수도권과 지방이 분리되는 현상이 일어났다. 2011년의 경우 거래량이 많이 늘었는데, 지방을 중심으로 늘어났다.
공급물량을 조절할 시기다. 민간에 대한 조절은 정부가 할 수 없다.
현재 진행중인 개발사업들이 많다. 2기 신도시 등이 대표적인데 거기에서 나오는 물량도 지역 수요 여건 등 공급상황을 지켜보고 사업 정상화 방안을 검토중이다. 적정공급물량과 수요여건 등을 살펴보고 있다.
기존에는 정부의 과도한 개입이 많았는데, 이번에는 정부의 일을 덜어주는 쪽으로 방향을 잡아가고 있다. 거시경제 상황이 좋지 않아 수요가 억제돼 있다. 주택 구입여력이 있는 수요층에 대한 지원과 무주택자들에게 양도세 면제 및 생애최초 주택 구입자에게도 각종 금융혜택이 돌아갈 수 있도록 완화해 나가고 있다.
하우스푸어, 렌트푸어에 대한 불만들이 많다. 국가가 왜 빚을 덜어주냐는 것이 문제의 발단이다. 하지만 마구잡이식 주택 구입자를 제외하고 실수요자에 대한 지원이 핵심이다. 또 캠코와 주택금융공사가 개입해 이자 상환기간을 연장해주고, 채무 상환 능력을 늘려주는 방향으로 초점을 맞추고 있다.
보편적 주거복지도 빼놓을 수 없다. 기존까지는 수요와 동떨어진 외곽에 많이 지었다. 앞으로는 도심으로 방향을 돌리고 있다. 그린벨트 해제 및 도심에 놀고 있는 부지를 임대주택부지로 활용하자는 방안이 적극 검토되고 있다.
이것이 행복주택이다.
올해 1만 가구를 추진할 계획이다. 다만 지자체 반대가 많다. 지자체와 논의해 행복주택과 관련된 주민설명회를 통해 극복해 나가야 한다.
또 큰 틀에서 대출 지원을 통해 소비자가 원하는 주택을 구입해서 살 수 있도록 해야한다.
저속득층 문제가 제일 심각하다. 저소득 월세가구에 대해 보조를 해주는 방안을 내년부터 추진할 예정이다. 주택기금에서 전세자금과 구입자금을 차별화 하겠다.
이밖에 대학생, 노인 등 소득수준에 맞는 생애주기별(주거취약시기) 맞춤형으로 지원을 넓혀가고 있다.
이전 대책과는 다른 측면이 있다는 것이 포인트다. 지방과 중앙과의 문제도 고심하고 있다. 모든 주택 정책에 있어 지자체의 참여가 더욱 필요하다. 지금까지는 미흡한 부분이 많았다. 중앙의 역할도 큰 틀만 잡아주는 것이 아닌 지방과 함께 해 갈 수 있는 자리를 만들겠다.
지금은 저성장 시대다. 저성장 환경에서는 누구도 벗어날 수 없다.
정부가 저성장을 고민해봤는지 의문이 든다. 고성장에서는 당연히 공급위주의 정책이 맞다. 하지만 지금은 수요자 중심의, 양보다 질로써 해결해야 할 시기이다.
작년과 재작년의 경우 주택이 일년에 50만채씩 공급됐다. 그런데 이처럼 주택이 과잉 공급됐는데도 아무런 통제가 없었다.
최근 주택 인허가는 2011년 이후 2년째 50만호 이상씩 늘어났고 준공 실적도 쌓여가고 있다. 구매력은 약화되는데 공급이 증가해 부동산 시장 활성화를 기대하기 어려워 보인다.
지금 가장 중요한 문제는 시장활성화다. 세금을 깎아주고 지원조치를 하면서 기다려야 한다. 지금은 대책이 있을 수 없는 상황이다.
부동산을 통해 경제를 활성화 시키려는 것이 문제다. 부동산이 해결되면 경제가 활성화 된다고 누가 장담할 수 있는가.
지금 6만개의 건설업체가 있다. 건설산업은 구조조정이 이뤄지지 않고 있다. 국토교통부가 과잉 생산한 부분을 반성한 적은 전혀 없다.
주택정책이 가계부채를 늘리는 방향으로 추진돼서는 안 된다. 박근혜 정부 스스로 올해 정책방향을 발표하면서 한국경제의 3대 위험 요인으로 가계부채 부실, 부동산 시장 침체, 자본 유출입 변동성 확대를 꼽았다. 그런데 부동산 시장을 살린다면서 가계 부채위험을 키우는 정책을 사용하는 것은 정책적 모순이다. 부채기반의 주택수요를 창출하는 것은 더 이상 가능하지 않다.
또 주책정책이 시장정책보다 주거복지 차원에 무게를 두고 추진돼야 한다. 공공임대주택 공급계획을 구체화하고, 전월세 가격 안정화를 위해 가격 상한제와 임대차 기간 연장 등의 제도적 개선을 도모할 필요도 있다. 부동산 관련 취득세나 양도세 등의 감세는 오히려 주거복지재원을 줄이는 결과를 낳을 수 있다.
이와 함께 저성장, 고령화 등 주택을 둘러싼 환경변화에 적절히 대응하기 위해 주택시장 체질 개선에 힘써야 한다.
이번 4·1부동산 대책은 기존 대책보다는 시장을 많이 배려했다. 대책이 시장에 반영되기까지 시간이 걸리는데 하반기 정도에 효과가 보이지 않을까 생각한다.
하지만 다른 문제가 있다. 아파트 매매가 안 돼 가격이 떨어지고 있다는 것보다 그로 인해 전세 가격이 오르고 있는 게 문제다.
현재 분위기는 전세 수요자도 주택을 구입할 수 있는 능력이 있지만, 가격 하락을 우려해 전세를 고집하고 있다.
전세금을 올려가며 이사를 다니는 것보다 집을 사서 살아야 한다는 인식이 중요하다. 자동차도 사용하면 값이 떨어지는데 주택 역시 똑같다. 내집 가격만 떨어지면 안 된다는 식의 심보를 버려야 한다.
주택정책에 있어서 일관성이 굉장히 중요하다. 정권이 바뀌어도 정책이 바뀌지 않고 일관성 있게 추진돼야 시장을 안정시킬 수 있다. 보금자리주택지구나 도시형생활주택의 경우 정책 의도는 좋았지만 시행 몇 년만에 많은 문제점을 야기해 정책 변경이 불가피했다. 신뢰회복과 4·1부동산 대책의 시너지 효과를 위해 취득세 추가 감면 연장 등 일관된 정책 추진이 필요하다.
▲홍용락 교수
발제하신 김영곤 강남대 교수님과 열띤 토론해 임해 준 5명의 각 부문 전문가들에게 다시 한번 감사의 말씀을 드린다.
부동산은 전 국민의 관심사이자, 전 국민이 전문가라 생각한다. 특히 이번 토론회에서는 ‘지방(경기도)과 중앙의 관계가 어떻게 설정돼야 하고 보완돼야 하는가’가 주목적이었지만, 큰 맥락에서 토론자들의 입장 차가 있다 보니 확실한 대안방안이 나오기에는 부족했던 것 같다.
이번 토론회에서 논의된 내용이 정부의 부동산 정책에 반영될 수 있으면 좋겠다. 지방의 소리에 귀를 기울이는 박근혜 정부를 기대해 본다.
현장 플로어 Q&A
Q. 차희상 경기도의정회 사무처장=수원시 예를 들면 호매실지구, 광교지구에 임대아파트가 많이 있다. 일부는 입주도 마쳤다. 그런데 처음에는 줄을 서서 들어갔지만, 지금은 미분양이 속출하고 있다. 이유는 임대관리비 등 내는 돈이 월 100만원이다. 서민이 어떻게 월세 100만원을 내고 살 수 있는지 의문이 든다. LH공사에 건의를 해도 해결되지 않고 있다. 서민을 위한다면 취득세, 양도세 감면이 아니라 실제 서민들이 싸게 들어와서 살 수 있도록 해야 하는 것 아닌가?
A1. 김기용 국토교통부 주택정책과 사무관=아직 세부적 파악은 어렵다. 기본적인 취지에 있어서는 입주민들의 부담가능성이 있을 수 있다. 검토를 해봐야 알겠다.
A2. 정태희 부동산써브 연구팀장=임대아파트는 10년 후 소유권이 이전되기 때문에 영구임대 아파트와 차원이 다르다. 큰 틀에서 보면 분양을 받는 것으로 보아야 한다.
Q. 부동산공인중개사(익명)=부동산 정책 자체가 땜질 식이다. 발표하고 며칠이 지나면 또 바꾼다. 도무지 신뢰가 가질 않는다. 현장에서 느끼는 분위기는 더욱 차갑다. 꾸준하게 지켜볼 수 있는 일관성 있는 정책을 제시해 줬으면 좋겠다.
A. 홍용락 동아방송대 교수=그렇다. 정책 제시도 중요하지만 일관성이 무엇보다 중요한 때라고 생각한다.
