민·형사나 행정처분, 부동산, 세무 등 다양한 분야에서 전문적 지식이 없어 낭패를 보는 경우가 종종 발생한다. 특히 일상생활과 밀접한 부동산은 돈과 관련된 각종 일들로 예상치 못한 상황이 벌어지기도 한다. 하지만 손쉽게 도움을 청할 곳이 마땅치 않다. 이같은 어려움을 덜어주기 위해 경기도가 무료법률상담실을 운영중이다. 경기도 무료법률상담실과 함께 일상생활과 밀접하거나 빈번히 제기되는 생활민원과 이에 대한 해결방안을 알아본다.

Q.2008년 12월 주택임대차 계약을 체결하고 2년 주기로 연장하고 있다. 하지만 지난해 12월 2년간 재연장하려 하니 집주인이 계약서를 다시 작성할 것을 요구했다. 보증금 변동 등 특약사항이 기간만 연장됐다. 계약서를 재작성하게 되면 확정일자를 다시 받아야 하는데, 이 경우 임대보증금의 순위 변동이 생기는지.

A.주택임대차 계약기간이 만료돼 기간을 연장하고자 할 때 최초의 계약서 내용과 변동사항이 없다면 계약서를 다시 작성할 필요가 없다. 확정일자도 다시 받지 않아도 된다. 다만 최초 계약시 없었던 근저당권이 설정된다면 우선순위에 변동이 있을 수 있다. 즉, 후순위가 된다.

1. 전세보증금이 증액된다면 증액부분에 대해서만 우선순위 변동이 있을 수 있으며, 이 경우 증액분에 대한 계약서를 재작성, 동사무소, 공증인 사무소, 등기소에서 확정일자를 받으면 된다. 계약서 재작성 시 기존 계약서는 파기하지 말고, 전체 보증금에 대해 임대차 계약서도 새로 적성해서는 안된다. 만약 새로 작성하게 되면 이미 취득한 대항력 및 우선변제권의 효력을 모두 잃을 수 있기 때문이다.

2. 임대보증금 제외, 기간만 연장 등 다른 임대조건의 변동이 있을 경우 기존계약서에 변동된 내용을 적고 임대인과 임차인의 확인 도장을 날인하면 된다.

3. 임대계약 중에 임대인(집주인)이 바뀌어도 주택임대차보호법 제3조 제3항 “임차주택의 양수인(讓受人)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정에 따라 임대차계약서를 재작성할 필요가 없다.

/경기도청 무료법률상담실 법학박사 박경순