A.지난 2월1일 아파트 전세계약서를 작성한 뒤 3월1일 주택의 인도와 전입신고, 확정일자를 받았다. 하지만 같은날 해당 아파트에 근저당이 설정됐습니다. 이 경우 근저당권 설정보다 우선변제 효력을 받을 수 있는지요.



Q.우선변제의 요건을 갖추기 위해서는 대항력을 갖추고, 그 이후에 임대차계약서에 확정일자를 받으면 ‘당일’ 효력이 발생합니다. 다만, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일이나 그 이전에 임대차계약서상에 확정일자를 갖추면 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 ‘다음날’을 기준으로 발생합니다. 즉, 주택의 인도와 전입신고 및 확정일자가 같은 날 이뤄졌다면 다음날부터 우선변제의 효력이 발생합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 명시하고 있습니다.

또 주택인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 마쳤고, 확정일자와 저당권 설정일자가 같은 날일 경우에는 임차인과 저당권자가 그 채권액에 비례해 평등배당을 받습니다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 사람이고, 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 상호간 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하게 됩니다.

/경기도청 무료법률상담실 법학박사 박경순