Q.우선변제권이 있는 아파트 세입자입니다. 앞으로 3개월이면 임대기간이 만료되는데 집주인이 개인회생절차를 밟고 있습니다. 집주인이 개인회생을 신청해도 전세보증금을 돌려받을 수 있는지요. 전세보증금은 1억원입니다.



A.임차인이 임차권등기를 하지 않아도 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 그 다음날부터 제3자에 대해 임대차 관계를 주장할 수 있는 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받으면 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 우선변제권을 인정하고 있습니다.

또 보증금이 각 지역에 따른 일정액 이하인 주택임차인은 보증금을 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선해 변제 받을 수 있는데 이 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춰야 합니다.(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조)

하지만 개인회생에는 별제권이 있어 개인회생채권자의 경우 개인회생절차에 의하지 않고 담보권을 행사할 수 있습니다.

즉, 임대인이 개인회생을 신청하는 경우 법에 의해 우선변제권이 있는 주택임차인은 다른 근저당권자나 개인회생채권자가 아닌 채권자의 강제집행에 따른 경매절차에서 배당을 받을 수 있을 뿐이어서 변제기간 만료 전까지는 주택임대차보증금을 돌려 받기 어렵습니다.

/경기도청무료법률상담실 법학박사 박경순