아파트의 입주자대표회의는 비영리단체이지만, 수익사업을 하는 경우에는 사업자등록을 하고 부가가치세 및 법인세 등을 신고납부해야 한다. 관리주체의 세무에 대한 전문지식 부족과 세무당국의 무관심 등의 요인이 겹쳐 지금까지는 세무신고를 불성실하게 했어도 별로 문제되지 않은 경우가 많았다.

하지만 최근 공동주택관리법이 시행되고, 지자체에서 공동주택에 대한 관리를 강화하고 있기 때문에 세무당국의 관리도 강화될 것으로 보여 아파트의 세무이슈를 검토해볼 필요가 있다. 여러가지 세금이 문제될 수 있으나, 대표적인 부가가치세와 법인세를 살펴보도록 하자.

중계기나 어린이집의 임대수입, 재활용품수입, 광고수입 등은 외부로부터 수령하는 수입이므로 당연히 세금계산서 발급하고, 부가가치세를 신고납부해야 한다. 그런데 차량초과세대의 주차료, 이사할 때 승강기 사용료, 운동시설 사용수입은 대부분 입주자들로부터 발생하는 수익이므로 임대수입 등과는 성격이 조금 다르다.

아파트 주차장의 경우, 아파트 거주자로서 차량 허용대수를 초과해 보유하는 경우에 추가로 관리비를 받는데, 지금까지는 주차충당금이라는 과목을 사용해서 관리비를 부과하고, 주차충당금에서 주차장관련 지출을 하거나 용도변경해 잡지출 등에 사용하는 경우가 많았다.

2009년 기획재정부가 “공동주택의 입주자대표회의가 입주민만이 배타적으로 이용하는 공동주택단지 내 복리시설(입주민을 위한 체육시설 및 독서실 등)을 운영하면서 실비상당액의 이용료를 받는 경우 부가가치세 납세의무가 없다”고 해석한 이후 허용대수 초과 주차료도 입주민만 배타적으로 이용하는 주차장에대한 실비성격으로 보았기 때문이다.

그러나 2015년 9월에 국세청은 “입주자들로부터 관리에 관한 사항을 일임받아 단지 내 주차장을 입주민에게 사용하게 하면서 주차대수가 1차량을 초과하는 세대에 대해 주차료를 징수하는 경우에는 ‘부가가치세법’ 제3조에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있는 것임”이라고 해석해 허용대수 초과 주차료도 부가가치세를 신고납부해야 한다.

명확한 해석이 나오기 전까지는 입주민을 위한 체육시설 및 독서실에 대한 실비수준의 수입 외에는 전부 부가가치세가 과세되는 수익사업으로 보는 것이 적절해 보인다.

수익사업에서 이익이 발생했다면 법인세도 신고납부해야 한다. 공동주택의 입주자대표회의나 자치관리기구는 법인세법상 고유목적사업준비금을 비용으로 처리해서 법인세 부담을 줄일 수 있다. 단, 비용으로 인정되는 금액은 이자소득 전액과 수익사업 소득의 50%다. 따라서 수익사업에서 발생한 소득의 50%만큼은 법인세를 부담해야 한다.

법인세나 부가가치세는 보통 5년 이전 분까지 과세할 수 있으므로 현재 세무신고를 하지 않는 아파트는 이제라도 세무리스크를 검토해 봐야 할 것이다.