정부가 부동산 시장 안정화를 위해 펼쳐온 관련 정책이 수도권 집값 상승의 ‘풍선효과’, 증여 등을 통한 ‘매물 잠금’을 확대시킨 것으로 분석된다.

6일 정부에 따르면 이달 말 기획재정부는 ‘2022년 경제 정책 방향’을 발표한다. 지난 한 해 경제 정책에 대한 평가이자, 미래 경제 정책에 대한 전망을 담은 만큼 정부의 경제 정책 방향을 보여주는 지표 역할을 한다.

특히 차기 대통령 선거까지 90여일 밖에 남지 않은 만큼, 기재부는 이번 경제 정책 방향에서 현 정부가 주요 실패 성과로 인정하기도 한 부동산 관련 정책에 무게를 실을 것으로 예상된다. 양당 대선 후보들부터 주요 공약에 대해 부동산세 강화·완화란 극단으로 나뉘는 형국이다.

◇ ‘집값 억제’ 기대, ‘풍선효과’만 반복

한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 전국의 아파트 매매가격지수(2021년 6월 100 기준)의 최대치는 박근혜 정부 황교안 권한대행 체제 말기인 2017년 5월 86.9 수준이었다. 하지만 현 정부 집권 이후 급격히 상승해 올해 10월 103.6까지 올랐다.

집값 폭등의 원인은 역설적이게도 정부의 투기 수요 억제 시도에서 비롯됐다. 정부는 2017년부터 투기지역 지정, 대출규제 강화, 재개발·재건축 규제 등 부동산 대책들을 잇달아 추진했다. 하지만 서울·경기 지역 아파트 매매가격지수는 2017년 5월 82.8, 77.6에서 올해 10월 103.5, 108까지 오르는 등 수도권 집값 폭등이란 악순환을 낳았다.

2019년에는 공시지가 인상으로 인한 증세 반발, 3기 신도시 등 주택 공급 증대 정책으로 인한 집값 상승 역효과, 2019년 12·16 대책으로 9억원 이하 아파트 수요가 몰리는 등 수도권 지역으로의 집값 풍선효과가 연달아 발생했다.

◇ “실수요자·세입자 위한 정책”…전세·대출 난민 만들다

정부 부동산 정책의 주요 기조 중 하나는 ‘실수요자·세입자 보호’였다. 반면 이를 위해 제정한 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 등 관련 규제들은 역으로 전세매물 급락 및 ‘패닉 바잉(Panic buying, 공포로 인한 사재기성 매수)’에 따른 수도권 주택 전세가·매매가 상승을 일으켰다.

계약갱신청구권이 시행된 지난해 12월 10일 한국부동산원에 따르면 전국의 아파트 가격은 당시 기준 역대 최고 상승폭인 0.27%를 기록했다. LTV(주택담보인정비율) 적용 축소, 은행권 대출 제한에도 패닉 바잉을 위한 ‘패닉 대출’이 뒤따랐다. 한국은행 기준 가계대출액은 2017년 4분기 1312조원에서 올해 3분기 1744조원까지 33% 가량 팽창했다.

결과는 집값 부담으로 서울을 떠나는 ‘전세난민’, 대출 규제로 청약을 포기하는 ‘대출난민’ 이었다. 통계청 기준 지난해 서울시 인구 8만6000명이 경기도로 순유출됐다. 주택산업연구원에 따르면 지난 10월 주택 미입주 사유 중 ‘잔금대출 미확보’로 인한 이유가 전체의 34.1%를 차지했다.

◇ ‘오락가락’ 양도세, ‘부글부글’ 종부세

부동산 투기 억제를 목적으로 만들어진 양도소득세(양도세)·종합부동산세(종부세) 카드는 도리어 정책 신뢰도상 역효과의 주 대상으로 여겨지고 있다.

앞서 정부는 종부세 추진, 양도세 세율 20% 인상 등 부동산 세금 중과를 통한 매물 유도를 예상했으나, 시장은 ‘버티기’ 태세에 돌입했다. 양도세·종부세 중과로 주택을 매도해 재산 손실을 낼 바에, 자녀·친척으로 증여하는 현상이 커진 것이다.

한국부동산원에 따르면 2017년 5월 아파트 증여건수는 3531건으로 정부 임기 내 역대 최저였으나, 3주택 이상자 등 다주택자에 대해 종부세율을 최고 6%까지 올린 지난해 7월 1만1453건의 증여가 이뤄졌다.

한편 올해 말 대선 시기가 다가오자, 부동산 관련 세금 중과 기조를 보여 온 정부는 양도세 완화로 급선회했다. 국회는 지난 2일 1주택자 양도세 비과세 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향 조정했다. 양도세 우려로 집을 매도한 소유자들의 반발을 예상할 수 있는 부분이다.

[ 경기신문 = 현지용 기자 ]