새해부터 시행되는 부동산 정책에 관심이 쏠리고 있다. 올해 부동산 정책은 2030세대를 중심으로 개편됐으며, 최근 기록적인 저출산의 여파로 정부도 혼인·출산을 독려하기 위한 다양한 정책을 공개했다.

 

정부는 신생아 특례대출과 특별공급, 노후계획도시 특별법, 재건축 초과이익 환수제 완화법 등 여러 부동산 정책을 도입함으로써 저출산 해소, 재건축 완화, 전세 사기 근절 등을 꾀한다는 입장이다.

 

이에 정부는 부동산 정책을 크게 6가지로 세분화해 지원한다. 분야별로 살펴보면 다음과 같다.

 

◇ 세제 
-혼인 증여재산 공제 도입
1월부터 신혼부부가 증여세 부담 없이 양가에서 3억 원까지 지원 받을 수 있다. 이 제도는 지난 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여받는 경우 기본공제 5000만 원(10년간)에 1억 원을 추가로 공제받을 수 있다.

 

-주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대
주택청약저축 납입액 소득공제 범위도 한도 연 240만 원에서 300만 원까지 상향된다. 이는 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용된다.

 

-장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대
주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 이 제도를 통해 공제금액이 최대 1800만 원에서 2000만 원으로 늘어나며 상환 기간이 10년 이상, 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만 원에서 600만 원으로 2배 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억 원에서 6억 원으로 상향된다. 

 

-이월과제 필요경비 합리화
이월과세 필요경비의 부담도 줄어든다. 양도소득세 이월과세가 적용될 경우, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어든다.

 

-세법상 주택 개념 정비
정부는 올해 1월부터 주택의 개념을 정비해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화 할 방침이다.

 

-재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화
오는 3월에는 재건축 초과이익 부담금 면제 기준이 3000만 원에서 8000만 원으로 상향 조정된다. 더불어 부과 구간이 2000만 원에서 5000만 원으로 완화되며, 재건축 부담금 부과 개시 시점도 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합 설립인가일로 변경될 예정이다. 또한, 1주택자는 보유 기간에 따라 부담금 감면 혜택을 받게 되며, 20년 이상은 70%, 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%씩 감면될 예정이다.

 

-경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기간 연장
올해 상반기부터는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 이에 양도소득세 100% 감면을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년 이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논·밭·과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.

 

◇ 금융
-비상장 리츠 공모 활성화
정부는 지난해부터 비상장 리츠의 공모를 활성화하기 위해 ‘부동산투자회사법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 입법 예고한 바 있다. 이에 비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 또한 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리 의식을 제고하기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육을 받도록 했다.

 

◇청약 
-신생아 특별공급 제도 신설
오는 5월부터는 출산가구를 대상으로 '신생아 특별공급'도 신설된다. 이 제도는 출산 가구를 대상에게 제공되며 연 7만 가구 수준의 공공·민간 주택을 공급할 예정이다. 특히 입주자 모집공고일 기준 2년 안에 임신·출산한 가구에 연 3만 가구 수준의 공공분양 물량을 배정한다. 여기에 연 1만 가구 수준의 생애최초·신혼부부 민간물량 중 20%를 출산가구에 우선 공급한다.

 

-신혼부부 특별공급 개별 신청 허용
상반기부터는 신혼부부의 특별공급 중복 청약도 허용된다. 현행법 상 당첨자 발표일이 같은 단지에는 청약이 불가하다. 하지만 신혼부부의 주택 청약 횟수를 각각 1회로 늘려 이들의 '내집 마련' 기회를 확대할 방침이다. 

 

-청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기간 연장 
여기에 연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 

 

◇대출 
-신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입
1월부터 신생아 출산 가구를 위해 주택 구입 및 전세자금 융자가 제공된다. 혼인 여부와 관계 없이 2023년 출생 아이를 기준으로 하며, 무주택 가구 중 대출 신청일로부터 2년 이내에 출산한 가구가 혜택을 받을 수 있다.

 

주택 구입자금 대출은 연 1.6%에서 3.3%의 금리로 최대 5억 원(주택가액 9억 원 이하)까지 지원된다. 전세자금 대출은 자산 3억 6100만 원 이하, 연 소득 1억 3000만 원 이하, 연 1.1%에서 3.0%의 금리로 최대 3억 원(보증금 수도권 5억 원, 지방 4억 원 이하)까지 이용할 수 있다. 두 대출 모두 최초 금리는 5년 동안 적용되며, 추가 출산 시마다 1명 당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택이 제공된다. 또한 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세도 500만 원 한도내에서 100% 감면된다.

 

-장기·고정금리 모기지 대출 취급 유도
주택담보대출의 이자부담을 덜기 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준도 상향된다. 공제금액은 최대 1800만 원에서 2000만 원으로 상향되며 상환 기간은 10년 이상, 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만 원에서 600만 원으로 늘어난다. 주택 가격 기준도 6억 원 이하로 바뀐다. 1월 1일 이후 취득한 주택부터 적용된다.

 

◇제도 
-전·월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화 
전·월세 계약시 공인중개사의 인적정보를 기재하는 것도 의무화 된다. 앞으로 전세나 월세 계약시 계약을 중개한 공인중개사의 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사 등을 필수로 기재해야 하며 허위로 정보를 신고할 경우 과태료 100만 원이 부과된다. 

 

-역세권 '뉴:홈' 공급 활성화
주변 시세보다 저렴하게 내 집 마련의 가능한 공공분양주택 뉴:홈도 활성화 될 방침이다. 오는 19일부터 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행된다.

 

-1기 신도시 특별법
'노후계획도시 특별법'은 오는 4월부터 시행될 예정이다. 특별법의 시행으로 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 제공받는다. 

 

-등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화
등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)은 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다.

 

-입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정
입주자대표회의 투명성 강화를 위해 공동주택관리법도 일부 개정된다. 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 

 

-주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장
2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억 원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 이에 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 올해부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 

 

주거용으로 사용하는 '생활형 숙박시설'에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 올해 말까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다.

 

-공공택지 조기 인허가 인센티브 추진
올해부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다.

 

LH는 올해 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 제공한다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형·이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다.

 

-공시가격 검증센터 설치
부동산 공시가격에 대한 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’가 설치된다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다.

 

-중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합
일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축한다.

 

-제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 
사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다.

 

◇일몰 제도 
특례보금자리론 공급, 전세보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등은 제도 시행 일몰로 종료된다.

 

-특례보금자리론
2023년 9월 ‘일반형 특례보금자리론’의 공급을 중단했다. 부부 합산 연 소득 1억 원 이하이거나 주택 가격이 6억 원 이하를 대상으로 대출해주는 ‘우대형 특례보금자리론’은 이달 말까지 공급된다.

 

-전세 보증금 반환 대출 
전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입된 전세 보증금 반환 대출은 올해 7월 말까지 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 

 

-상생임대인 지원제도
상생임대인 지원제도는 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다.

 

-생활형 숙박시설 유예기간 연장
주거용으로 사용하는 ‘생활형 숙박시설’에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 오는 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다.

 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]