금융당국이 지난 6월 27일 기습 발표한 대출 규제로 전세 시장이 한 달 넘게 혼란에 빠졌다. 특히 집주인이 임차인에게 전세금을 돌려주기 위한 ‘전세퇴거대출’이 막히면서, 자기 집에 들어가 살려던 집주인들까지 발이 묶이는 상황이 벌어졌다.

서울 성동구에서 아파트를 2006년 매입해 줄곧 임대를 줬던 A씨는 올 하반기 계약 만료 후 아내와 함께 이곳에 입주할 계획이었다. 하지만 지난 7월 초, 임차인에게 5억 원의 전세금을 돌려주기 위해 은행에 퇴거대출을 신청했다가 “1억 원밖에 안 나온다”는 말을 들었다. 다주택자라는 이유에서였다.

퇴거대출은 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 수 없을 때, 이를 마련해주는 대출이다. 하지만 6·27 대출 규제 이후, 금융당국이 생활안정자금 목적의 주담대를 1억 원으로 제한하면서, 같은 항목에 포함된 퇴거대출도 한도가 일괄적으로 줄었다. 이에 따라 원룸 보증금도 감당이 안 되는 실정이 이어졌다.

은행들 역시 당국의 명확한 지침이 없어 보수적으로 대응했다. 5억 원 보증금이 걸린 A씨 같은 사례도 예외가 아니었다. 결국 임차인은 돈을 돌려받지 못하고, 집주인도 집에 들어가지 못하는 어처구니없는 상황이 곳곳에서 벌어졌다.
 
논란이 커지자 금융당국은 뒤늦게 유권해석을 내놨다. “6월 28일 이전 계약이라면 1억원 초과 대출도 가능하다”는 것이다. 이에 따라 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행은 7월 말부터 1억 원 이상 퇴거대출을 순차적으로 재개했다. A씨 역시 전세금 전액을 대출받을 수 있게 됐다.

하지만 규제는 여전하다. 1억 원을 넘는 퇴거대출을 받으려면 까다로운 조건을 충족해야 한다. 집주인이 실거주를 목적으로 할 경우, 대출 후 한 달 내 전입신고를 마치고 2년 이상 거주해야 한다. 그 사이 다른 임대차 계약은 불가하다.

새 임차인을 구한 경우에도 보증보험 가입 등 임차인 보호 조치가 필수다. 전세금을 줄여 받은 경우 차액만큼만 대출 가능하며, 받은 보증금은 반드시 대출 상환에 사용해야 한다. 후속 임차인을 구하지 못하면 대출 실행일로부터 1년 내 계약을 완료해야 한다.

공통적으로는 ‘자력 상환 불가’ 요건도 만족시켜야 한다. 은행은 임대인의 여유자금을 심사해 부족하다고 판단되면 약정서를 받아 대출을 실행한다. 약정 위반 시 계약은 해지된다.

전세퇴거대출과 함께 논란이 컸던 또 다른 분야는 ‘이주비 대출’이다. 1+1 분양을 받은 조합원이나, 기존 주택과 입주권을 동시에 가진 다주택자들이 이주비 대출을 받지 못하게 되자, 관련 청원에 수만 명이 동의하기도 했다.

이에 금융당국은 일부 조정에 나섰다. 1+1 분양의 경우, 준공 후 3년이 지나고 주택 한 채를 매각하는 조건으로 이주비 대출(최대 6억 원)을 허용하기로 했다. 입주권 보유자는 새 주택의 소유권 이전등기일로부터 6개월 내 기존 주택을 처분하면 된다.

한편 일부 조합에서는 조합이 이주비 대출을 대신 받고 이자를 부담하는 방식으로, 조합원이 별도로 전세자금대출을 받아 최대 11억 원까지 이주 자금을 마련할 수 있도록 유도하고 있다. 다만 금융위는 대출 한도 자체를 상향할 계획은 없다고 선을 그었다.

금융당국 관계자는 “정비사업 관련 이주비 대출은 고가 아파트 밀집지역에 국한된 문제”라며 “원칙적인 방향에서 제도를 운영할 방침”이라고 밝혔다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]