‘경매’하면 누구나 어렵고 골치 아플 것이라고 생각하는 선입견을 갖고 있다. 부동산 가격 하락에다 거래 침체 때문에 투자심리가 얼어붙은 것도 사실이다. 이 때문에 초보자들이 요즘 같은 때에 낙찰 받는다는 게 부담스러운 것도 사실이다.

어떤 사람은 경험 없이 경매를 통해 주택을 낙찰 받았다가 세입자와의 분쟁으로 한동안 고생했다가, 그래도 ‘싸게 구입한 기쁨’을 잊지 못해 다시 경매시장 주변을 맴돌기도 한다.

손쉽게 경매 부동산을 살 수 있는, ‘안전한’ 경매물건 고르는 6가지 노하우를 알아보자.

첫째, ‘은행권에서 경매에 부친 물건’이다. 기억을 더듬어보라. 제 1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 허술하게 빌려주는 것을 봤는가? 확실한 담보물을 갖고 있어야만 대출을 해준다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.

둘째, ‘채무자가 직접 거주’하고 있다면 일단 안전한 물건이다. 주택 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다. 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주어 여러모로 편하다. 세입자와 달리 약간이 위로금만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.

셋째, 세입자가 여럿이더라도 배당받는 세입자라면 별 문제없는 경매물건이다. 즉 세입자들이 후순위 임차인(말소기준권리보다 늦게 전입신고를 마친 대항력 없는 세입자)이면서 전입신고를 했고, 최우선 변제 소액임차인이라면, 또 그 소액임차인이 법원에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다. 이럴 경우 배당과 명도의 ‘칼자루’는 낙찰자한테 있다.

넷째, ‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’라면 일단 안전하다. 전세보증금을 받지 못한 세입자가 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우이다. 이런 매물이 경매에 부쳐져 낙찰된 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 된다. 대체로 세입자가 없는 경우가 많고, 별도로 이사비를 줘가며 명도를 할 필요가 없어 초보자도 안전하게 낙찰 받을 수 있다.

다섯째, 미분양·공실 주택은 권리를 바로 넘겨받을 수 있다. 경매에 부쳐진 부동산에 사람이 살지 않고 있다면 크게 두 가지 사례로 나뉜다. 하나는 경매 부동산에 사람이 살고 있다가 이사를 가면서 폐문부재가 된 경우다. 이럴 경우 짐이 없다면 잔금을 납부하고 바로 입주할 수 있다. 또 하나는 처음부터 입주하지 않은 미분양 상태의 부동산이다. 건물은 지었지만 입주자를 찾지 못한 채 경매에 부쳐졌다면 낙찰자는 바로 입주해도 된다.

비어있는 부동산이기 때문에 굳이 소유자 또는 세입자 등을 내보낼 필요가 없어 낙찰 후 바로 자물쇠를 열어 권리를 행사할 수 있다.

여섯째, 인도 받기 쉬운 경매물건이 권리 상 안전한 부동산이다. 손쉽게 권리를 넘겨받는다는 것은 명도의 어려움을 겪지 않고 재빨리 권리를 넘겨와 입주를 마친다는 뜻이기 때문에 가장 이상적인 경매투자라고 할 수 있다. 권리관계가 명확 단순하고 입주에 따르는 어려움이 없는 부동산이 안전한 경매물건이다.