다른 사람에게 주택을 임대하고 대가를 수령하는 경우, 임대소득은 사업소득에 포함돼 종합소득세를 부담해야 한다. 그러나 우리나라 세법에서는 몇가지 예외를 두고 있어 이를 잘 활용하면 소득세 부담을 줄일 수 있다.

먼저, 우리나라는 1세대 1주택을 임대하는 경우에는 소득세를 과세하지 않고 있다. 즉, 고가주택(9억원 이상)이 아닌 단독주택 1채를 가지고 있으면서 1층은 본인이 거주하고 2층을 임대하는 경우이거나, 본인은 전세로 살면서 1주택을 임대한 경우가 여기에 속한다. 따라서, 이런 경우에 해당한다면 임대소득이 사업소득에 포함될지 걱정하지 않아도 된다.

다음으로, 1세대 2주택인 경우 임대의 형태가 월세인지 전세인지에 따라서 임대소득의 과세여부를 달리 정하고 있다. 임대대가로 월세를 수령한다면, 월세 수령액은 사업소득에 해당하므로 소득세를 부담해야 한다. 반면, 전세보증금만 받는 경우라면, 전세보증금에서 발생하는 수익에 대해서는 임대소득에서 제외하고 있으므로 과세되지 않는다. 따라서 1세대 2주택이라면, 고가의 주택에 전세금이 얼마라도 소득세가 과세되지 않으므로 이를 잘 활용해 볼 수 있을 것이다.

1세대 3주택 이상인 경우 임대대가로 월세를 수령한다면, 1세대 2주택 소유자와 같이 월세 수령액은 사업소득에 해당된다.

한편, 전세보증금만 받은 경우라면, 전세보증금 합계가 3억원 이상인 경우에 한해 사업소득이 발생하게 되는데 사업소득은 전세보증금 합계액에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 정기예금이자율(3.4%)을 곱한 금액을 소득으로 보고 있다. 전세보증금이 4억원인 경우, 연 204만원의 사업소득이 발생하는 것이다. 여기에 추가로 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 올해 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않으므로 현재로서는 주택이 3개 이상이더라도 전세보증금에 대해서는 과세되지 않는 경우가 많다.

한편, 1세대 2주택 이상인 경우 나중에 주택 양도 시 양도소득세를 부담해야 한다. 세법에서는 장기임대주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 계산시 보유주택으로 보지 않으므로 주택임대사업자로 등록하는 것도 고려해볼 수 있다.

주택임대사업자로 등록을 하고 5년이상 장기임대를 한 경우, 임대주택외의 기존주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

마지막으로, 양도소득세 및 임대차관련 부동산관련 세법은 수시로 개정되므로 부동산을 다수 보유하고 있다면, 항상 세법개정여부를 꼼꼼히 살펴야만 현명한 투자를 할 수 있을 것이다.

▶ 공인회계사/세무사

▶ 前.중부지방국세청 납세자권익존중위원회 위원

▶ 前.동수원세무서 납세자 세무도우미

▶ 수원시 및 화성시 결산감사위원