Q.임대차계약을 체결과정에서 공인중개사가 건물 상속이 아직 끝나지 않아 명의가 정리되지 않았지만 곧 정리가 된다고 해 건물 소유자라고 소개받은 사람과 계약기간 2년, 임차보증금 4천만원에 임대차계약을 체결했습니다.

공인중개사로부터 확인서 및 공제증서도 받았습니다. 하지만 2년이 지난 후 임대차보증금 반환을 청구해도 임대인은 지급을 미루고 있고, 등기부 상 건물 소유자도 임대인이 아닌 다른 사람으로 돼 있습니다. 이 경우 임대차보증금을 받기 위해 어떻게 해야 하는지요.



A.임대인은 정당히 건물을 임대할 수 없는 자로 임대차계약에 따른 계약의 이행을 했다고 볼 수 없어 민법 제390조 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 이에 따른 보증금을 반환해야 합니다.

하지만 임대인이 신청인의 보증금반환청구에 대해 보증금반환을 미루는 것으로 보아 책임재산이 존재하는지가 불분명합니다.

이 경우 신청인이 보증금을 반환 받기위한 가장 확실한 방법은 공인중개사의 의무위반을 이유로 공제증서에 따른 손해배상을 받는 것입니다.

공인중개사는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조에 따라 중개대상물의 권리관계의 확인과 설명의무가 있습니다.

즉, 신청인이 체결한 임대차계약에서 등기부상의 소유자가 아닌 다른 사람을 건물의 소유자라고 확인시켜준 행위는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조의 위반이라고 볼 수 있습니다.

또 임대차계약 시 받은 공인중개사협회가 보증하는 공제증서에 따라 공인중개사협회에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기부를 확인하지 않은 부분에 대해서는 과실상계가 인정돼 보증금 전액에 대한 손해배상을 받지 못하게 될 여지는 있습니다.

/경기도청 무료법률상담실 법학박사 박경순