Q.다세대주택 건축 후 준공검사를 받지 않은 상태에서 보증금을 지급하고 사전입주 했습니다. 입주하는 날 전입신고와 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 임대인이 부인 박모 씨에게 대지와 주택을 증여해 소유권이전등기를 경료(經了)하고, 명의도 변경시켰습니다. 더욱이 박씨는 은행을 채권자로 근저당 원 설정등기를 마친 뒤 채무를 불이행해 경매가 진행됐습니다. 이 경우 미등기건물 임차인의 우선변제권이 인정되는 지요.



A.주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정, 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있습니다. 하지만 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 등을 구별하고 있지 않습니다. 즉, 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물이 미등기 됐거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

또 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2와 제8조 역시 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다.

그러므로 미등기나 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되며 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대해 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있습다.

/경기도청무료법률상담실 법학박사 박경순