주택을 2채 소유하고 있는 다주택자가 1채의 주택을 양도하려고 할 때, 양도소득세가 부담된다면, 한채의 주택을 장기임대주택으로 등록하는 방법을 고려해 볼 수 있다.

주택임대사업자로 등록을 한 경우, 임대주택과 거주주택 중에서 거주주택을 양도하는 경우에는 임대주택을 없는 것으로 보고, 1세대1주택 비과세 요건 충족여부를 따져서 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있기 때문이다.

다만, 임대주택은 세법에서 정하는 요건을 충족해야 한다.

먼저, 임대주택법에 따라 시군구청에 임대사업자등록을 하고, 세무서에 임대주택사업자로 등록을 해야 한다. 보통 시·군·구청에 임대사업자등록을 하지 않아서 대상에서 제외되는 경우가 많다.

둘째, 거주주택의 양도일 현재 임대주택을 임대하고 있어야 하며, 임대주택의 최소의무임대기간은 5년이다. 5년이 경과하기 전에 거주주택을 양도하더라도, 비과세를 적용받을 수 있지만, 5년 임대를 채우지 못하고, 임대를 종료하면, 비과세로 납부하지 않은 세액을 납부해야 한다. 셋째, 임대주택은 임대개시일 현재 기준시가가 6억원(수도권외의 지역은 3억원)이하여야 하므로, 고가주택을 임대주택으로 등록하려면, 기준시가를 확인해 보아야 한다.

마지막으로, 거주주택은 보유기간 및 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 거주기간은 임대사업자 등록전 거주한 기간도 포함해서 판단하면 된다.

한편, 거주주택을 양도한 이후, 임대주택 1채만을 보유하던 중, 의무임대기간 5년이 종료되고, 임대주택에서 본인이 2년을 거주하게 되면, 그 주택도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 그러나, 양도차익 전부에 대해 비과세 해주는 것은 아니며, 기존의 거주주택을 양도한 이후에 발생한 소득분에 대해서만 비과세를 적용해준다.

따라서, 현시점에 양도차익이 적게 발생한 주택을 임대주택으로 등록하고, 양도차익이 많이 발생하는 주택을 거주주택으로 양도해야, 전체 양도소득세를 최소화 시킬 수 있을 것이다.