아파트를 취득할 수 있는 권리인 분양권은 소득세법상 양도소득세 과세대상이다. 부동산거래가 활발할 때는 분양권에 프리미엄이 붙어서 거래가 되므로 양도차익이 상당한 경우가 많다. 과열된 지역에서는 양도세를 낮추려고 다운계약서를 쓰기도하고, 양도소득세를 매수자에게 부담시키는 경우도 있다고 한다. 분양권과 관련된 세금을 살펴보도록 하자.

다운계약서를 쓰는 경우 분양권을 양도할 때 양도소득세를 적게 납부할 수 있고 매수자도 다른 불이익이 없으므로 그냥 지나갈 수 있을 것처럼 보인다. 하지만 분양권을 매수한 사람이 분양권을 다시 양도하거나 향후 주택을 양도할 때 양도차익을 줄이기 위해서 실제 지급한 금액을 분양권의 취득가액으로 신고한다면 문제가 될 수 있다. 부정한 방법으로 양도소득세를 과소신고한 것이 되므로 부과제척기간이 5년이 아닌 10년이 적용돼 10년간은 안심할 수 없다.

부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권의 양도소득세율은 기본소득세율(6~38% 누진세)을 적용하되, 보유기간 1년미만의 경우는 50%, 1년초과 2년미만의 경우는 40%가 적용된다.

하지만 건설중인 주택이 사용승인이 난 이후라면 분양권은 더 이상 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’가 아닌 ‘주택’으로 볼 여지가 있다. 즉, 주택으로 등기 후 주택을 양도해야 하는데, 등기를 하지 않고 양도하는 미등기양도로 간주돼 양도소득세율 70%가 적용될 수도 있는 것이다. 다만 미등기양도 여부는 등기를 할 수 있었는지 여부, 잔금청산 여부 등 실무적으로 더 따져보아야 하므로 쉽게 판단할 수는 없다.

따라서 분양권 취득 후 2년이내 양도하면 40%~50%의 높은 세율이 적용되고, 사용승인이 난 이후 분양권을 양도하면 70%의 세율이 적용되는 미등기양도가 되며, 주택 취득 등기 후 주택을 1년내 양도하면 40%의 세율이 적용될 수 있는 것이므로, 양도시기도 잘 따져 봐야 한다.

양도소득세는 양도자가 부담하는 것이 원칙이다. 하지만 앞서 살펴본 바와 같이, 분양권을 짧은기간 보유하고 양도하게 되면 높은 세율의 양도소득세가 부과되므로 양도인은 매매조건으로 매수인이 양도소득세도 부담하도록 하는 경우가 있다.

계약상 양도소득세를 매수자가 부담하기로 한 경우라도, 법적으로 납부의무자는 양도인이 되므로 매수자가 양도소득세를 납부하지 않으면 양도인이 체납자가 돼 재산 압류 등을 당할 수 있다. 또한 매수자가 부담한 양도소득세도 양도가액에 포함돼야 하므로 과세당국에 의해 양도소득세를 조사 받는다면 생각했던 것 보다 양도소득세가 더 증가할 수 있다.