정부의 ‘11·3 부동산 대책’으로 규제 대상에 포함된 지역과 제외된 지역의 주택시장 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

3일 부동산업계에 따르면 이번 대책으로 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 강화되면서 서울·과천·하남·성남·부산·세종 등 ‘조정지역’ 37곳내 청약시장은 당분간 타격이 불가피할 전망이다.

서울 강남4구와 과천은 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 금지돼 사실상 전매시장이 완전히 사라짐에 따라 고분양가 행진에 제동이 걸리고 청약경쟁률도 하락할 가능성이 있다.

특히 3일 이후 입주자모집공고를 하고 분양에 들어가는 조정지역내 분양물량은 최단 1년6개월부터 최장 입주시점까지 분양권 전매가 제한되고, 15일 이후부터는 재당첨과 1순위 자격 등도 제한되기 때문에 타격을 피할 수 없다.

조정지역 37곳에서 이날부터 연말까지 분양에 들어갈 아파트(임대아파트 제외)의 일반분양분은 총 8만3천317가구로, 이 중 조정지역에서 분양하는 일반분양 아파트는 1만6천233가구에 이른다.

도내의 경우, 성남 위례신도시나 하남 미사강변지구와 달리 공급물량이 많이 남은 하남 감일·감북지구와 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구, 화성 동탄2신도시 등은 전매규제에 따른 유동성 제약을 피할 수 없어 청약률에도 영향이 있을 것으로 예상된다.

반면 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 분양권 전매규제가 덜하거나 조정지역내 이미 분양이 끝나 전매제한을 받지 않는 단지, 조정지역에서 제외된 단지 등에 투자하면서 이 곳으로 유동자금이 흘러가는 ‘풍선효과’가 일부 나타날 수 있다.

이번에 선정된 조정지역(부산 제외)에서 이미 분양이 끝나 분양권 전매제한이 풀렸거나 곧 풀릴 예정인 단지는 총 14만가구로, 분양권 전매 대상인 일반분양분은 9만7천200여가구에 이른다.

이들 단지는 앞으로 분양되는 아파트가 1년6개월 이상 전매가 제한되는 것과 달리 자유롭게 전매가 가능해 수혜단지로 꼽힌다.

또 강남4구와 과천시 등 재건축 밀집지역도 재건축 조합원의 지위 양도 등에서는 여전히 자유롭기 때문에 조합원 입주권에 투자수요가 몰리는 현상도 나타날 수 있다.

다만, 이번 조치로 서울을 중심으로 한 수도권 주택시장이 위축될 경우 수혜지역의 반사이익이 크지 않을 것이라는 지적도 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 분양권 전매 규제가 덜하거나 공급과잉 우려가 작은 분양 상품을 찾는 움직임은 꾸준하겠지만, 투자수요가 분산된다고 하더라고 양극화된 시장에서 수도권과 지방 일부 지역으로 국한될 것”이라고 내다봤다.

/김장선기자 kjs76@