아파트 분양권은 대체로 보유 기간이 짧게 매매되기 때문에 40~50%의 높은 양도소득세율이 적용된다. 따라서, 매도인들은 양도소득세를 줄이기 위해 여전히 다운계약서를 작성하는 경우가 많다. 하지만, 다운계약서를 작성했다가는 자칫 세금폭탄을 맞을 수도 있다.

사례를 살펴보자. 이 씨는 2004년에 취득한 분양권을 2005년에 김 씨에게 양도하면서 프리미엄을 700만 원으로 신고하였다. 김 씨는 이후 박 씨에게 분양권을 1천200만 원에 양도하는 계약서를 작성했으며, 박 씨는 분양권으로 아파트를 취득한 뒤, 2011년 아파트를 양도했다.

2013년 담당세무서는 박 씨의 2011년 양도소득세 신고서를 조사하던 중, 박씨가 분양권 취득금액으로 신고한 5천만 원과 김씨가 분양권 양도가액으로 신고한 1천200만 원이 다른 것을 확인하고, 김 씨에게 소명을 요구했다.

김 씨는 사실대로 2005년에 이 씨로부터 분양권을 3천800만 원에 취득하면서 다운계약서를 작성했으며, 본인도 5천만 원에 양도하면서 1천200만 원으로 다운계약서를 작성했다고 확인해 주었다.

결국 이 씨도 8년 전 양도소득세 포탈이 들통나서 세금을 추징당했다.

거짓 문서의 작성 등과 같은 부정한 방법으로 조세를 포탈한 경우, 조세의 부과제척기간은 조세를 부과할 수 있는 날로부터 10년이다. 이 씨는 2005년에 분양권을 양도했으며, 8년이 지난 2013년에 김 씨와 박 씨 두 번의 소유권 이전이 일어난 후에 조사를 받아 양도소득세를 추징당했다.

그나마 이 씨는 다행이다. 2013년에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 없었기 때문이다. 이 법률에 따라 현재는 실거래가와 신고가가 다를 경우, 차액비율에 따라 취득금액의 2~5%에 상당하는 과태료를 추가로 부담해야 한다.

물론, 과세관청도 다운계약을 했다는 의구심만으로 다운계약으로 단정 지을 수는 없다. 다운계약을 했다는 증명책임은 과세관청에 있으므로, 과세관청은 다운계약서를 제시하지 못하면 부정행위를 입증할 수 없으므로, 제척기간은 10년이 아닌 5년을 적용하게 된다.

다운계약서를 작성했다가는 당장은 양도세를 줄일 수 있다고 하더라도, 10년간 마음 졸이면서 살아야 한다. 매수인이 나중에 물건 양도할 때, 양도소득세가 너무 많다고 생각되면, 과태료를 내더라도 실거래가를 주장할 수 있기 때문에 늘 들통날 가능성이 존재하기 때문이다.