수도권 지역 전셋값이 상승 곡선을 그리고 있는 가운데, 6·17 부동산 대책에 포함된 전세대출 규제가 오는 10일부터 본격 시행된다.
금융위원회는 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 전세대출 관련 조치를 10일부터 적용된다고 8일 밝혔다.
10일 이후 투기지역이나 투기과열지구에 있는 3억원 초과 아파트를 산 뒤 다른 집에 전세를 얻어 살 경우 전세대출을 받을 수 없다. 규제시행일 이후 전세대출을 신청해 받은 후, 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출이 즉시 회수된다.
다만 주거사다리를 활용할 수 있도록 구입 아파트에 기존 임대차 계약이 남아있다면 남은 기간까지 전세대출 회수를 유예한다. 그러나 자신의 전세대출 만기가 먼저 도래할 경우 만기연장은 불가능하다.
이번 규제는 주택금융공사, 주택도시보증공사 등 공적 보증기관뿐만 아니라 민간 보증기관인 SGI서울보증에도 적용된다.
직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요 때문에 이동해 전셋집과 구매 주택 모두에서 실거주하는 경우는 예외로 전세대출을 허용한다. 다만 구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나야 한다.
집을 살 때 3억 원 이하였지만 가격이 올라 초과한 경우, 규제대상 아파트를 상속받았을 때에도 규제대상에서 제외된다. 또 갭투자 우려가 크지 않다고 판단한 빌라‧다세대 주택 역시 규제를 적용받지 않는다.
전세대출을 신청한 뒤 규제 대상 아파트의 분양권·입주권을 사면 대출이 회수되지 않는다. 회수 규제를 적용할 때 '구입 시점'은 아파트 소유권 취득 시점(등기 이전 완료일)이기 때문이다.
1주택자에 대한 주택도시보증공사의 전세대출 보증 한도가 최대 4억원에서 2억원으로 줄어든다. 10일 전에 전세계약을 체결한 차주에게는 종전 규정을 적용한다.
또 10일 전에 전세대출 보증을 이용한 1주택 보유 차주가 대출을 연장할 때도 기존 규정을 적용받는다. 다만 이사 등으로 대출을 새로 받으려고 하면 축소된 한도가 적용된다. SGI서울보증의 보증 한도는 최대 5억원에서 3억원으로 낮아진다.
한편 부동산 관계자들은 ‘갭투자’를 막기 위한 정부의 대출규제 조치가 전셋값 상승에 일조해 전세 시장을 악화시킬 수 있다며 우려하고 있다.
한국감정원 주간 아파트값 동향을 살펴보면 지난달 29일 기준 수도권 아파트 전셋값은 전주 대비 0.15% 올랐다. 경기(0.23%→0.20%)는 전주에 비해 상승폭은 다소 줄었지만, 서울(0.08%→0.10%)은 오히려 상승폭이 더 늘었다.
공인중개업 관계자들은 현재 전셋값 상승에는 복합적인 요인이 작용한다고 입을 모았다. 초저금리 시대를 맞아 기존의 전세 계약을 월세나 반전세로 전환하려는 집주인이 늘고, 내년부터 신규 입주 물량마저 줄면서 전세 가격이 뛰고 있다.
여기에 ‘갭투자’를 완전 차단하면서 3억원 넘는 아파트 보유 시 전세보증을 막아 집주인들이 임대를 줬던 집에 직접 거주하고, 주택 매매가 어려워지면서 매매 수요가 전세 수요로 로 전환되는 등 전세 매물이 동났다는 것이다.
KB부동산 리브온의 주간 전세시장 동향을 살펴보면 경기지역 전세수급지수는 6.17 대책 발표 전인 지난달 15일 기준 169.2에서 같은 달 29일 169.6로 올랐다. 서울지역 역시 지난달 15일 171.3에서 지난달 29일 171.8로 올랐다.
전세수급지수는 부동산 중개사무소를 대상으로 조사해 0~200 사이 수치로 표현한 지표로, 100을 넘어 200에 가까울수록 공급이 부족하다는 뜻이다. 그동안 서울과 경기 지역 전세수급지수는 꾸준히 상승세였는데, 6.17 부동산 대책 이후에도 공급은 부족하고 수요는 더 많다는 이야기다.
경기 광명시 공인중개업소 A씨는 “가뜩이나 지금 (전세)매물이 없어서 못 나가는데 규제 조치가 시행되면 전셋값은 더 오를 것”이라며 “전세를 끼고 집을 사야만 하는 사람들, 전세 들어 사는 세입자들이 더 어렵지 않겠느냐”고 우려했다.
대한부동산학회 서진형 회장(경인여대 교수)은 “대출규제는 결국 돈 있는 사람만 이득을 보는 규제”라며 “이렇듯 촘촘히 규제하다 보면 은행에서는 전세자금 대출에 보수적일 수밖에 없고, 1주택자 뿐만 아니라 전체적으로 대출을 받기 어려워 진다”고 말했다.
[ 경기신문 = 편지수 기자 ]
