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오세훈표 주택공급 새판짜기, 경기도 집값 호재? 악재?

오, 민간 재건축·재개발 활성화 공약
서울 주택가격 진정되면 경기도 안정
기대심리만 부추기면 동반상승 우려

 

오세훈 서울시장이 당선 1호 공약이었던 재건축·재개발 규제 완화를 통한 주택공급 새판짜기에 돌입하는 가운데 서울의 부동산 변화가 가져올 경기도 부동산 전망에 이목이 집중된다.

 

오 시장은 선거운동 기간동안 1년 안에 모든 서울시 도시계획 규제를 없애고 민간 재건축·재개발 활성화를 통해 18만 5000호의 주택을 공급하는 ‘스피드 주택 공급’을 꾸준히 약속해 왔다.

 

서울시의 민간 재건축·재개발 규제를 풀고 집중된 수요가 충족될 만한 수준의 공급 물량을 제공해 부동산 가격을 안정시키겠다는 의도다.

 

서울시와 인접 지역인 탓에 서울시 집값에 영향을 받는 경기도 역시 서울시의 주택정책에 민감할 수밖에 없다.

 

실제로 터무니없이 비싼 서울 집값에 부담을 느낀 서울 주민들의 탈서울 욕구로 지난 한해 동안 41만 5742명의 인천·경기 지역으로 이탈했다. 같은 기간 인천·경기 지역에서 서울로 전입한 인구는 40만 4784명이다.

 

지속적으로 재건축·재개발 규제 완화 메시지를 보냈던 오 시장이 당선에 경기도의 부동산 시장도 촉각을 곤두세우는 이유다.

 

먼저 오 시장의 주택공급 새판짜기가 서울시 주택 가격 안정화를 가져올 경우에는 경기 지역의 부동산 가격도 안정세를 찾을 전망이다.

 

오 시장은 선거공약으로 1년 안에 재건축·재개발 규제 완화로 18만 5000가구를 제공한다는 단기 계획과, 다음 임기 4년동안 모아주택(3만가구), 상생주택(7만가구), 기존 서울시 공급 예정 가구(17만 5000가구)를 더해 5년동안 총 약 36만 가구를 공급하겠다고 밝혔다.

 

오 시장의 계획이 성공적으로 이루어져 천정부지로 뛰어오른 집값에 서울을 포기하고 경기도로 옮겨 붙은 수요를 다시 서울로 불러올 수 있다면 경기도의 집값까지 안정을 꾀할 수 있다는 주장이다.

 

대한부동산학회 서진형 회장은 “서울의 주택공급이 원활하지 않았을 때는 서울시민들이 수도권 외곽으로 이전해서 해당 지역 수요가 증가함으로 인해 가격이 올랐다”면서 “서울 지역에 공급이 확대되면 장기적으로 경기지역에 아파트 가격들이 안정을 가져오는데 기여할 것”이라고 분석했다.

 

다만 “신도시 지역 주변에 GTX 등 교통인프라가 좋아지거나 또는 주거 환경이 양호해지는 주택들은 나름대로 가격 상승을 이끌어갈 것”이라고 덧붙였다.

 

반대로 오 시장의 공약으로 재개발·재건축에 대한 기대심리만 부추겨 가격이 올라간 상태에서 주택 공급이 제대로 이루어지지 않을 경우에는 수도권 집값도 동반 상승의 여지가 있다.

 

실제 오 시장 취임 전후로 규제완화에 대한 기대심리로 인해 부동산 가격은 오를 준비를 하고 있다.

 

15일 한국부동산원에 따르면 4월 둘째 주(12일 기준) 서울의 주간 아파트 매맷값은 0.07%올라 지난주(0.05%)보다 상승 폭을 키웠다. 올해 2월 첫째 주(0.10%) 이후 꾸준히 축소되던 상승 폭을 10주 만에 다시 키운 것이다.

 

이처럼 수요층들의 기대감에 불을 붙인 상황에서 주택 공급을 충족시키지 못한다면 매수자 우위 시장이 계속되면서 집 값을 안정시키지 못하게 되고, 그로 인해 경기도 지역으로 탈서울도 지속되면서 경기도의 집값도 동반 상승하는 것이다.

 

그러나 오 시장의 주택공급 새판짜기의 핵심인 서울시 용적률 규제 완화는 조례로 규정하고 있어서울시장 직권 밖의 일이다. 2종 일반주거지역 7층이하 규제 폐지 역시 마찬가지다. 현재 서울시의회는 더불어민주당이 101석으로 정원(109석)에 92%를 차지하고 있다.

 

오 시장의 주택 공급이 원활하지 않을 것이라는 전망이 나오는 이유다.

 

대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 “박원순 전 서울시장 때에도 규제가 비교적 약했던 서울 변두리를 중심의 재개발로 1000~3000세대를 공급했지만 아파트 가격을 잡지 못했다”면서 “장기적으로는 지켜봐야 하겠지만 단기적으로 유의미한 공급이 이뤄지기 힘들어 서울과 경기도 지역 동반 상승할 것”이라고 밝혔다.

 

한편 오 시장은 취임 일주일도 안 돼 기존 일주일이던 규제 완화 시한을 ‘석 달’까지로 연장하고, 집값이 들썩이는 곳은 토지거래 허가지역으로 묵겠다는 등 주택공급 새판짜기에 차질이 있는 것 아니냐는 지적이 나오고 있다.

 

[ 경기신문 = 박환식 기자 ]