새 정부 출범을 앞두고 부동산 시장이 다시 주목받고 있다. 미분양 주택 매입, 공공택지 공급 확대, SOC(사회간접자본) 투자 등 새 정부의 대규모 부동산 부양책에 대한 기대감이 커지고 있는 가운데, 최근 고공 행진하던 환율이 진정세를 보이며 기준금리 인하 가능성까지 거론되기 시작했다.

건설업계는 일제히 “정부가 움직이면 바닥을 찍고 반등할 수 있다”며 기대감을 내비치고 있지만, 시장 반응은 아직 차갑다. 거래는 얼어붙은 채, 실수요자와 투자자 모두 ‘정책이 구체화될 때까지 지켜보자’는 분위기다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 14일 본지와의 통화에서 “정부가 어떤 메시지를 주더라도 시장은 최소한 8월까지는 관망세를 벗어나지 못할 것”이라고 단언했다. 특히 오는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 변수로 작용한다는 설명이다.

DSR 3단계는 대출자의 소득에 비례해 대출 한도를 제한하는 규제로, 모든 금융권에서 이를 의무적으로 적용받는다. 최 교수는 “대출 여력이 줄어들면 집을 사고 싶어도 살 수 없는 상황이 되는 것”이라며 “규제는 그대로인데 기대감만으로 움직이기엔 현재 시장에 남아 있는 체력이 너무 약하다”고 말했다.

시장에서는 현재 정부의 정책 방향이 ‘뭘 할 수 있을지’보다는 ‘얼마나 효과를 낼 수 있을지’에 초점이 맞춰져 있다. 최 교수는 “가계부채, 미·중 무역 갈등, 환율 등 외생 변수가 너무 많다”며 “정책이 실질적인 반등 효과를 내려면 9월 이후는 되어야 할 것”이라고 분석했다.

정부가 검토 중인 취득세 완화, 세금 감면 등도 기대되지만, ‘실수요자 중심’이라는 원칙 속에서 광범위한 적용은 어려울 것이란 전망이 지배적이다. 그는 “세금 완화가 집값 전체를 끌어올리기보다는, 중저가 주택에 제한적으로 영향을 줄 것”이라고 말했다.

지역별 양극화는 더 심해질 가능성이 높다. 최 교수는 “지방 시장에서의 급등은 현실적으로 어렵다. 인구 감소와 공급 과잉으로 상승 여력 자체가 없다”고 잘라 말했다. 다만 “1기 신도시 등은 용적률 완화와 정비 사업 인센티브가 가시화되면 반짝 회복이 가능할 수 있다”고 했다.

수도권 중에서도 과천은 ‘예외적인 지역’으로 꼽혔다. “과천은 입지, 공급 희소성, 정책 수혜 가능성 등을 감안할 때 단독 상승이 가능한 지역”이라며 “하남 교산, 고양 창릉 등 일부 3기 신도시도 추후 일정 수준의 시세 차익을 기대할 수 있다”고 말했다.

서울의 경우 강남 3구와 마포·용산·성동 일대는 여전히 수요가 집중되며, 강북이나 경기 외곽 지역은 당분간 회복이 어려울 것으로 전망된다.

정부가 내놓을 정책의 핵심은 ‘속도와 방향’이다. 최 교수는 “지금 시장이 원하는 것은 단기적인 자극책이 아니라, 일관성 있는 규제 완화와 예측 가능한 정책 로드맵”이라고 강조했다.

결국 부동산 시장의 분수령은 오는 3분기 이후가 될 전망이다. 전문가들은 “정부 정책이 시장의 신뢰를 얻느냐가 회복의 첫 걸음”이라며 “정책이 정교하게 설계되고, 시장과의 소통이 이어질 때 진짜 반등이 가능할 것”이라고 입을 모았다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]