한때 무주택 서민의 ‘주거사다리’ 역할을 하던 빌라(연립·다세대 주택) 시장이 기능을 상실해가고 있다. 정부는 거래량 증가를 시장 회복의 신호로 보고 있지만, 전세사기 후폭풍과 고액 월세 확산, 공급 감소 등 구조적 문제는 해결되지 않은 채 서민 주거 불안정만 커지고 있다는 비판이 나온다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 3월 서울 빌라 매매 거래량은 3219건으로, 1년 전보다 32.5% 늘었다. 2022년 6월 이후 1년 9개월 만에 월간 거래량이 3000건을 넘어섰다.

올 들어 거래량은 1월 1651건, 2월 2216건에 이어 3월까지 꾸준히 증가했다. 정부가 비아파트 시장 정상화를 위한 정책들을 내놓은 이후 처음 나타난 상승세다.

하지만 부동산 전문가들과 업계에서는 이번 거래 증가를 ‘착시’에 불과하다고 지적한다. 강남 3구와 용산구 등 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 상대적으로 규제가 덜한 빌라로 수요가 일부 분산된 것일 뿐, 실수요 기반의 회복은 아니라는 것이다.

서울시의 모아타운, 신속통합기획 등 정비사업 확대 역시 개발 기대감을 높이며 일부 매수를 유도했지만, 여전히 빌라를 기피하는 경향은 뚜렷하다.

특히 전세사기 피해가 사회적 문제로 떠오른 이후, 빌라 전세시장은 사실상 붕괴됐고 월세화가 빠르게 진행 중이다. 올해 1분기 서울 비아파트 전·월세 신규 거래 중 월세(보증부·반전세 포함) 비중은 75.6%로, 사실상 4건 중 3건 이상이 월세였다.

고액 월세 부담도 커지고 있다. 월세 100만 원 이상 고액 월세 비중은 2020년 29.3%에서 지난해 39.3%로 늘었다. 서민 임차인의 주거비 부담이 빠르게 가중되고 있는 셈이다.

수요 위축은 공급 위축으로도 이어지고 있다. 올해 1분기 수도권 비아파트 인허가 물량은 다세대 1893가구, 연립 831가구로 총 2724가구에 그쳤다. 관련 통계를 집계한 2007년 이후 세 번째로 적은 수준이다.

정부는 비아파트 매입 시 무주택 청약 자격을 유지하는 등의 대책을 내놓고 있지만, 실효성에는 의문이 제기된다. 한 부동산업계 관계자는 “세제 혜택은 없고 청약 혜택만 제공되는 수준으론 매수 심리를 자극하기 어렵다”며 “실제 주택 수에서 제외되지 않기 때문에 투자 수요 유입도 기대하기 힘들다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “빌라시장은 투자 수요가 일정 부분 받쳐줘야 유지되는데, 다주택자에 대한 규제가 강한 현 체제에서는 민간 공급이 줄 수밖에 없다”며 “그 부담은 결국 고스란히 서민 세입자의 주거비 인상으로 전가된다”고 지적했다.

정부가 ‘비아파트 시장 정상화’를 외치고 있지만, 실상은 서민 주거 불안을 가중시키고 있다는 목소리가 커지고 있다. 전문가들은 주거사다리 복원을 위해서는 세제·금융 지원 등 보다 구조적인 정책 전환이 필요하다고 강조한다.
 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]