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부동산 [부동산] 고민뚝! 우변호사의 부동산가이드

언론에서 연일 부동산에 관한 기사가 끊이지 않고 있고 정부에서는 부동산 대책을 끊임없이 발표하고 있다. 부동산을 구입하는 목적이 주거를 위한 것이 아니라 투자의 수단으로 변화됨에 따라 부동산 전매의 유형도 변화하여 가는 듯하다. 부동산의 미등기 전매행위의 형태는 두 가지 형태를 생각해 볼 수 있는데, 하나는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결한 후 등기를 하지 않은 채 매수인과 제2매수인이 다시 계약을 체결하는 방법이 있고, 다른 하나의 방법은 매수인이 제2매수인에게 부동산을 매매할 때는 매수인이 매도인의 대리인 자격으로 계약을 체결하는 방법이 있을 것이다. 위와 같은 두 가지 방법에 의한 부동산 미등기 전매는 주로 매수인이 전매차익을 얻음과 동시에 부동산매매에 수반되는 각종 세금을 탈루할 목적으로 이루어지고, 최근의 부동산개발에 맞추어서는 투기의 수단으로 이용되고 있는 것이 현실이다. 두 방법에 의하더라도 계약 체결된 대로 이행이 된 경우에는 크게 문제가 되지 않으나, 이행이 되지 않는 경우에는 관련 당사자들 간의 각종 분쟁과 소송이 발생하게 되는데, 최근에는 특히 두 번째 방법에 의하는 경우에 있어서 분쟁이 많이 발생하는 것으로 보인다. 매수인이 매도인의…
- 경기신문
- 2008-10-01 20:52
부동산 [부동산] 틈새시장 노리면 짭짤한 임대수입

정부의 종부세 완화 발표도 침체된 주택시장을 살리기에는 역부족이었다. 부동산시장의 불황이 깊어만 가는 이때 틈새시장을 노리는 수익형 부동산이 속속 등장해 눈길을 끌고 있다. 특히 송도와 판교 등 인기 신도시 내 상가 분양이 코 앞으로 다가온 만큼 침체된 부동산 시장의 틈새상품으로 기대를 모으고 있다. 전문가들은 “상가 투자의 경우 경기 상황에 가장 민감하게 반응하는만큼 투자 시 주의가 요구되고 단기차익을 노리는 상품이 아니다”라며 “하지만 업종선택을 잘하면 경기사이클에 따라 중장기적으로 매달 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다”고 강조했다. 이와함께 전문가들은 올 하반기 가장 주목할 만 곳으로 송도, 판교, 잠실에 들어서는 상가를 꼽았다. 이곳은 유동인구가 풍부하고 주거와 상업시설 모두 사용 가능해 꾸준한 임대수요를 노릴 수 있기 때문이다. 부동산뱅크 리서치센터 나기숙 주임연구원은 “대출금리 상승으로 무리하게 자금을 만들어 투자하기보다는 소액으로 안전하게 투자하는 것이 요즘 시장흐름에 맞는 투자방법”이라며 “좋은 상가를 골라 투자하는 것이 하나의 전략”이라고 밝혔다. 나 연구원은 이어 “하지만 상가는 단기차익을 노리기 보다는 중장기적인 관점으로 접근해야 하는
- 이미영 기자
- 2008-09-24 19:18
부동산 [부동산] 고민뚝! 우변호사의 부동산가이드

정부는 지난달 21일 수도권 신도시 2곳 추가, 재건축 규제 합리화, 분양가 상한제 개선, 부동산 세제 합리화 등을 내용으로 하는 부동산대책을 발표했다. 그 중 주택수요확대 및 신규주택거래 활성화를 위해 수도권전매제한기간을 완화하여 권역별로 그 기간을 차등화하는 방안을 발표했다. 주택의 전매제한은 주택에 대한 투기를 억제하고 무주택자에 대한 주택공급을 원활히 하기 위해 도입된 제도인데, 이번 전매제한기간 완화조치가 제도의 도입취지에 부합하는 지는 일부 의문이 있다. 전매제한기간을 완화한다 하더라도 엄연히 전매제한이라는 제도 자체는 존속하게 되는데, 이러한 전매제한에 위반해 분양권을 전매한 경우의 효력은 어떠할까? 분양권 전매행위는 주택법 및 주택법 시행령에 의해 금지돼 있고 일반적으로 분양회사와 체결하는 분양계약서상에도 전매행위를 금지하는 조항이 기재돼 있는 것이 일반적이다. 그러나 주택법에서는 분양권을 전매한 경우 행위자를 처벌하는 조항만 있을 뿐이고 전매계약 자체의 효력에 대해서는 규정하지 않고 있기 때문에 분양권 전매계약의 효력여부가 논란이 된다. 대법원은 전매제한 규정에 의해 분양권을 매수한 자가 전매계약을 가지고 분양회사에 분양권자로서의 지위를 주장
- 경기신문
- 2008-09-17 20:24
부동산 [부동산] 거품 빠지는 부동산, 언제까지…

거품, 어디까지 꺼지나. 분당과 용인, 평촌 등 수도권 버블세븐 아파트 가격이 끝없이 추락하고 있다. 정부의 부동산 활성화 방안 대책과 가을 이사철도 꺼지는 거품을 막기에는 역부족이었다. ◆중단된 거래, 끝없는 하락 = 가을 이사철을 앞두고 있지만 버블세븐 지역의 아파트값 하락세는 지속됐다. 17일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 분당과 평촌, 용인 등이 아파트 매매가는 전주에 비해 -0.33%, -0.07%, -0.17%을 기록하는 등 끝없이 하락했다. 특히 고가 아파트의 대표지역인 분당의 굴욕은 더욱 심했다. 분당 정자동 성원상떼뷰 105㎡는 6억8000만원 선으로 전주대비 500만~1000만원 정도 떨어졌다. 서현동 대우아파트 109㎡도 1000만원 가량 떨어진 5억1000만원에 매물이 나왔다. 과천의 하락세도 지속됐다. 과천은 전주에 비해 -0.08% 하락했다. 특히 ‘래미안 슈르(주공3단지)’ 영향으로 주변아파트값이 계속 떨어졌다. 부동산 전문가들은 양도세 비과세 거주요건 강화가 과천 아파트값 하락의 큰 요인으로 작용하고 있다고 분석했다. 과천 별양동 주공7단지 89㎡는 8억7000만원 정도로 지난주에 비해 1000만원 정도…
- 이미영 기자
- 2008-09-17 20:24
부동산 [부동산] 알짜신도시 분양 ‘50점대’ 무난

청약가점제 1년 점수 분석 광교신도시와 김포신도시 등 기다리고 기다리던 경기지역 알짜 신도시들의 분양이 시작됐다. 이제 남은 문제는 내가 원하는 신도시에 성공적으로 입성할 수 있을 지다. 치열한 청약 경쟁의 서막이 오른만큼 똑똑하게 따져봐야 한다. 내 점수로 청약한다면 과연 당첨이 가능할 지. 청약을 앞둔 수요자들의 최대 고민 해결을 위해 지난 1년간 분양단지의 청약가점 커트라인을 분석, 광교신도시와 판교신도시, 인천 청라지구 등 최근 가장 관심을 모으고 있는 신도시들의 당첨 커트라인을 가늠해 봤다. ◆청약가점제 시행 1년 = 10일 청약가점제 첫돌을 맞아 부동산뱅크가 지난 1년간 분양했던 단지 중 가점을 발표한 단지의 청약가점을 조사한 결과 전국 가점 평균은 33.01점으로 나타났다. 부동산뱅크 관계자는 “총점이 84점인 것에 비해 다소 낮은 수치”라며 “공개되지 않은 가점까지 포함한다면 평균 자체는 더욱 낮아질 것”이라고 예상했다. 지역별로는 서울이 38.96점으로 가장 높았고 인천(37.50점), 전북(35.09점), 경남(34.32점), 충남(33.03점)이 전국 평균을 웃돌았다. 그러나 대규모 택지지구 분양
- 이미영 기자
- 2008-09-10 21:17
부동산 [부동산칼럼] 법정지상권 물건의 투자 메리트

타인 토지를 용익 할 수 있는 권리인 법정지상권은 토지 근저당권 설정당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일 소유자 소유였다가 임의 경매실행으로 토지 건물 소유자가 달라졌을 때 성립한다. 또 나대지 저당권자 갑은 A명의의 무허가건물이나 건축물대장이 있을 때 또는 건축허가를 신청했을 때는 일괄경매를 신청해 법정지상권 문제발생 자체를 해소 할 수 있다. 법정지상권 성립가능성 물건을 피하지 않고 잘 분석해보면 법정지상권이 성립되지 않을 수도 있고, 성립되더라도 존속기간이 짧거나 이미 유찰이 많이 돼 저렴하게 매입하여 상대적으로 높은 수익을 올릴 수도 있다. 법정지상권이 성립하는 물건을 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 잘못 알고 경락받으면 후회하겠지만 수익률을 따져보고 법정지상권이 성립하는 토지의 수익률을 목표로 경매에 참여하는 것은 경매의 또 다른 투자 방법이 된다. 지료산정에서 적용할 기대이율이란 임대차 등에 제공되는 부동산의 취득을 위해 투자된 투자액에 대한 기대수익의 비율이다. 기대이율은 금융시장에서의 이자율, 인근지역의 임대차 사용료율, 부동산투자의 기대수익율, 부동산 수요, 지역특성, 이용상황, 당해 토지의 이용상태 등을 고려하여 토지보상평가지침에 의한
- 경기신문
- 2008-09-03 20:24
부동산 [부동산] ‘8·31 대책’ 시행 3년… 부동산시장 변화는

가격안정화 실패… 멀어진‘내집 꿈’ 정부가 부동산시장 불안을 조기에 해소하고 안정과 선진화를 위한 근본적인 해결책을 마련하기 위해 내놓은 8.31대책이 시행된 지 3년이 지났다. 8.31대책은 종부세 과세기준 강화, 1가구 2주택 양도세 중과 등 투기수요 억제를 위한 세제 강화와 재건축 기반시설부담금 부과를 통한 개발이익환수, 분양권 전매제한 기간 연장 등 주택공급 제도 개선이 주된 내용이었다. 다시 말해 거래 활성화 보다는 가격 안정화에 초점을 맞춘 대책이라 할 수 있다. 그렇다면 3년이 지난 현재 부동산 시장은 정부의 대책대로 변해 있을 지 의구심을 갖게 된다. 8.31대책 3년을 맞아 아파트시장을 점검해 봤다. 3일 부동산포털업체 닥터아파트에 따르면 정부는 8.31 대책을 내세워 부동산 가격 안정에 힘썼음에도 불구하고 8월 수도권 아파트값은 평균 40%나 올라있는 상태다. 6억을 초과하는 고가아파트 보다는 6억 미만에 저가아파트의 가격이 더 많이 올랐다. 고가아파트 수도 2005년 당시보다 17만가구나 늘어났다. 또한 8.31대책의 핵심인 분양권 전매제한 기간이나 종합부동산세에 관련된 사항들은 올해 8.21대책을 통해…
- 김장선 기자
- 2008-09-03 20:24
부동산 [부동산] 쌓이는 매물…증폭되는 ‘위기설’

미국 부동산시장의 붕괴로 촉발된 서브프라임사태가 한국에서도 재연될 가능성이 높다는 의견이 제기되면서 최근의 금리 급등과 부동산시장 침체는 부동산 위기설을 증폭시키고 있다. 특히 지난 21일 정부가 야심차게 발표한 부동산 활성화 대책 방안은 부동산 시장을 살리기에는 역부족이라는 평가와 소비자들로부터 차가운 외면을 받았다. 이러한 팽배한 부동산 위기설과 함께 8월 경기지역 아파트값이 올해 첫 하락했다. 27일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 발표한 ‘2008년 월간 매매가 변동률 결과’에 따르면 8월 경기도 매매가 변동률은 -0.13%로 올들어 처음으로 마이너스를 기록했다. 서울이 2개월 연속(7월 -0.23%, 8월 -0.12%) 하락세를 나타내고 있는 가운데 경기지역까지 하락세에 가세해 수도권 전체 8월 매매가 변동률도 -0.09%로 떨어졌다. 경기지역 버블세븐지역인 용인(-0.88%)이 꾸준한 하락세를 보이고 있는 가운데 그동안 강세를 보이던 의정부시(7월 1.78%→8월 0.67%)와 남양주시(7월 0.9%→8월 0.22%), 광명시(7월 0.98%→8월 0.14%) 등도 전달 대비 반토막
- 이미영 기자
- 2008-08-27 20:47
부동산 [부동산] 고민뚝! 우변호사의 부동산 가이드

계약금을 지급하기 전에는 언제라도 계약을 파기할 수 있다? A는 B로부터 B 소유의 상가를 매수하기로 하고 매매계약을 체결했는데 매매대금은 계약금 1000만원, 중도금 4000만원, 잔금 5000만원 합계 1억원으로 약정했다. 다만 계약금은 다음날 지급하기로 했다. 그날 밤 B는 위 상가를 매도한 것을 후회하고 A에게 계약금을 지급하기 전이므로 위 매매계약을 파기한다고 통지했다. B의 계약파기는 정당한 것인가? 일반적으로 부동산매매계약을 체결하는 거래당사자는 계약금을 지급해야 비로소 계약의 효력이 발생하는 것으로 인식하고 있는 경우가 많아서 위의 B와 같이 계약금이 지급되기 전이면 언제든지 계약을 파기할 수 있는 것으로 오인하고 있다. 그러나 법률적 차원에서 계약금이 수수된 부동산매매계약을 살펴보면 매매계약과 계약금계약이라는 두 개의 계약이 존재한다. 즉 매매계약의 성립으로 매도인은 부동산의 소유권이전의무를, 매수인은 대금지급의무를 부담하고 계약금계약의 성립으로 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있는 권리를, 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지게 된다. 위와 같이 두 개의 계약이 서로 효력을 달리하
- 경기신문
- 2008-08-20 21:56
부동산 [부동산] 주택대출 규제 여전 수요창출 ‘글쎄’

수도권 주택의 전매제한완화와 재건축관련 조합원 양도금지 조항 폐지 등 정부가 부동산시장 활성화를 위해 나섰다. 국토해양부는 수도권에서의 전매제한기간을 ‘최장 7년, 최단 1년’으로 조정하는 방안 등을 포함한 부동산 활성화 대책을 마련해 19일 청와대에 보고했고 21일 당정협의를 통해 확정, 발표할 계획이라고 20일 밝혔다. 이에따라 앞으로는 민간건설업체가 분양한 일부 중대형 주택은 입주하기 전에도 팔 수 있게 됐고 재건축아파트 조합원 자격도 자유롭게 사고 팔 수 있게 된다. 정부의 부동산시장 활성화 방안이 수도권 분양시장에 미칠 영향과 방향 등을 알아봤다. ◆부동산시장 활성화 방안의 주요 내용 = 국토부는 전매제한 기간을 ‘최장 7년, 최단 1년’으로 조정하고 평형별뿐만 아니라 지역별로도 차등화하기로 했다. 권역은 서울 강남 등 투기우려가 높은 지역과 비교적 낮은 지역으로 구분되며 구체적으로 과밀억제권역 대 비과밀억제권역(성장관리권역, 자연보전권역)으로 나누는 방안 등이 고려되고 있다. 수도권 공공택지에서는 최장 7년, 최단 3년간 전매가 제한된다. 투기우려가 높은 지역의 중소형 평형은 7년, 중대형 평형은 5년간…
- 이미영 기자
- 2008-08-20 21:56

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