내집 마련에 대출이 많이 필요하게 된 이유를 살펴보면 1990년 후반까지도 평균주택가격이 가계소득의 7배 내외 수준이었으나 2000년대 들어서의 주택가격 급상승에 따라 이제는 10배를 훨씬 넘어서고 있을 것으로 추정되어 소득증가만으로 주택가격 상승을 따라 잡기에는 한계가 있어 대출수요가 증가하였다.
단기·변동금리의 주택담보대출은 금융시장뿐 아니라 대출을 받는 사람에게도 많은 잠재적 위험이 있다는 것이 금융전문가들의 지적인데 이를 살펴보기로 한다.
첫째 유동성 축소에 따른 위험이다. 최근 은행간 대출경쟁이 벌어질 정도로 시중은행의 유동성이 풍부한 실정이어서 대출만기가 쉽게 연장되고 있다. 그러나 이렇게 풍부한 유동성이 언제까지 지속될 수는 알 수 없지만, 경제상황이 변하여 유동성이 축소될 경우 만기시 은행은 대출금 상환을 요구하게 된다.
그러나 주택담보대출을 받은 대부분의 사람들은 3년이내의 단기간내에 커다란 몫돈을 상환하기는 힘들 것으로 예상된다. 대출금을 만기에 갚지 못할 경우 은행은 주택을 경매에 부쳐 대출금을 회수하게 되어 주택소유자들은 어렵게 마련한 내집을 잃을 수도 있고 이러한 주택경매가 대규모화 될 경우 주택가격 하락은 물론 금융기관의 부실로 이어질 수도 있어 우려스럽다.
고주택가에 대출 불가피
둘째는 금리변동의 위험이다. 금리는 여러 가지 사회·경제적 요인에 의하여 오를 수도, 내릴 수도 있다. 이와 같이 금리가 오르내릴 경우 그 부담을 누가 할 것인가가 문제가 되는데 고정금리는 그 위험을 은행이 부담하게 되는 반면, 변동금리는 대출을 받은 사람이 부담하게 된다.
그러므로 대출을 받는 사람에게 금리 하락기에는 변동금리가, 상승기에는 고정금리가 유리하게 된다. 최근 수년간 유동성 과잉으로 주택담보대출 금리가 5% 내외에서 움직이는 등 국내금리가 사상 최저 수준을 유지하고 있다.
이같은 금리변동 위험을 은행이 자력으로 부담하기에는 한계가 있어 은행은 단기·변동금리대출에 주력할 수 밖에 없는 형편이다. 주택담보대출에서의 이러한 구조적인 문제점을 해소하기 위하여 정부는 주택담보대출시장에서 장기·고정금리대출을 확대하는 정책을 강력하게 추진하고있다.
최근 금융시장에서는 여러 가지 장·단기 및 고정·변동 금리의 혼합형 주택담보대출 상품이 출시되고 있으나 순수한 의미의 장기분할상환·고정금리는 한국주택금융공사에서 출시한 ‘보금자리론’이 유일하다.
장기분할상환·고정금리의 ‘보금자리론’은 금융시장의 유동성 축소 및 금리변동 위험을 부담하기 위하여 변동금리대출보다 금리가 1% 내외 정도 높은 수준에서 형성되고 있다. 그런데 주택담보대출을 받는 사람들이 금리수준에 민감하여 변동금리보다 금리수준이 다소 높은 장기분할상환·고정금리의 ‘보금자리론’이용을 기피하는 경향을 보이기도 한다.
고정 금리 등 잇점도 많아
그러나 고정금리대출은 시중금리가 상승하여도 대출시에 정해진 금리를 계속 적용받는다. 금리의 오르내림을 감안할 때 10~20년의 장기간 동안 부담하는 총 이자를 고정금리와 변동금리를 비교할 때 고정금리가 오히려 유리하다는 미국에서의 실증적 연구도 있다.
아울러 최근의 금리수준이 사상 최저수준을 유지하고 있고 시중금리가 상승할 경우 변동금리대출에 즉시 반영되는 점을 염두에 두어야 할 것이다. 또한 정해진 일정에 따라 장기간 대출금을 분할상환함으로써 계획성있게 내집을 마련할 수 있다는 점을 고려한다면 내집 마련자금이 부족한 주택실수요자들은 장기분할상환의 고정금리대출인 ‘보금자리론’ 이용을 적극 고려해 보는 것이 좋을 것이다
