LH(한국토지주택공사)가 ‘만기 10년, 표면금리 3%수준, 5년 이후 중도해지 시 보장수익률 국고채 5년 물 수준, 플러스 알파수익’이라는 토지수익연계채권을 발행하겠다는 계획을 발표한지 꽤 많은 시간이 흘렀지만 구체적인 스펙이 나오지 않고 있다. 공사입장에서는 채권을 무조건 발행해 필요한 자금을 조달해야겠지만 투자자들 입장에서 부동산에 간접투자 할 수 있다는 기대감이 적잖게 형성돼 있는 상황에서 금리와 투자메리트가 있는지에 대한 꼼꼼한 점검이 필요하다.

◆ 토지 매각과 수익지급방법

대상토지POOL은 채권발행규모의 125%를 선정하고 수도권 비율을 100%로 하겠다는 방침이다. 대상토지의 선정기준은 공사 보유 미매각 토지 중 감정평가 또는 입찰을 통해 공급 가능한 토지로 향후 부동산 경기 회복 시 지가 상승 가능성이 높고, 매각 보류 후 재매각에 용이한 토지 중에서 각 지구별 사업지구 여건, 개별 토지여건을 평가하여 우량토지를 선정하게 된다. 연계토지 매각시기는 발행 후 2년 경과 후부터 가능할 전망이다. 토지매각에 따른 이익 발생시 해당 토지의 관련 비용(제세금, 감정평가수수료, 판관비 등) 차감 후 이익을 전액 추가이자로 지급하며 추가이자는 매년 결산 후 익년 최초 표면이자 지급일에 보유 채권 금액에 따라 균등 지급하게 된다.

◆ 수익성, 토지매각차익은 얼마나

투자할까 말까에 관한 가장 중요한 바로미터가 바로 수익성이다.

이 채권은 확정금리 이상의 수익을 얻으려면 기초자산인 토지가 향후 비싸게 팔려야 하지만 현재 부동산시장의 침체를 생각하면 불확실성이 크다고 볼 수 있다. LH공사 입장에서 토지POOL 구성원칙을 제시했지만 실제 향후 가격 상승기대가 높은 토지가 기초자산으로 많이 편입돼야 하는 점도 관건이다.

◆ 환금성, 필요 시 현금화할 수 있나

채권 발생조건의 액면만 생각한다면 환금성이 떨어진다고 볼 수 있다. 그러나 채권 매입 후 5년이 지난 후 팔 수 있는 ‘풋옵션’이 있고, 거래수요가 많은 공채로 채권을 매수한 증권사를 통해 중도매도가 가능하다. 또 표면금리가 매년 3개월마다 지급되고 추가이자까지 매년 지급받음은 물론 5년 후부터는 중도상환 요구권리가 부여돼 있으므로 부동산 직접투자의 최대약점으로 볼 수 있는 환금성을 확보할 수 있다.

◆ 세제혜택, 간접 부동산투자로 절세 가능

개인이 부동산을 취득하게 되면 취득에 따른 취등록세, 보유·양도에 따른 재산세·종합부동산세·양도소득세를 감면 없이 다 부담해야 한다. 그러나 채권에 의해 간접적인 부동산투자를 하게 되면 세제감면과 낮은 세율로 인해 투자자는 간접적으로 세제혜택을 누릴 수가 있다.

그러나 만기가 10년인 채권임에도 불구하고 채권수익에 대해서는 분리과세가 되지 않고 일반과세가 된다. 일반적으로 만기가 10년짜리 채권은 분리과세신청이 가능하나 주식으로 전환, 교환하거나 중도상환 할 수 있는 조건부채권은 장기채권에 해당하지 않기 때문이다./김종석 우리투자증권 마포지점 팀장

<자료제공 : 재테크 포탈 모네타)>