올 상반기 수도권 부동산 시장은 거래가 전반적으로 위축되면서 지난해 하반기 보다 더욱 냉담한 분위기다. 분양시장은 임대주택 1채만을 분양했던 대전을 제외하고 수도권 3곳 모두 전국에서 가장 낮은 청약경쟁률을 기록했고 아파트 값은 알맹이가 빠진 5·10대책으로 하락폭이 더 커졌다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 “올 하반기에도 수도권 아파트 시장은 경기 침체와 수요 위축이 지속되면서 가격 조정 양상이 계속될 것”으로 전망하면서도 “이달 합동 분양이 예상된 동탄2신도시와 강남 하남미사 보금자리의 성패에 따라 회복 여부를 판단할 수 있을 것”이라고 전했다.
◆동탄2신도시와 강남·하남미사 청약결과에 따라 회복여부 판가름
올 상반기 주택 매수심리가 극도로 위축된 가운데 5·10대책 등 정부 부양책에도 수도권 주택 경기는 침체를 벗어나지 못했다.
DTI(총부채상환비율)규제 완화, 취득세 감면 조치 등이 누락되면서 대책 자체에 대한 실망감도 나타났고 윤달과 비수기 영향이 겹쳤다.
부동산114에 따르면 올 상반기 수도권 아파트 값은 지난해 같은 기간 대비 0.82% 하락했다. 지난해 하반기(-0.31%)부터 시작된 하락세가 1년 가량 이어진 것으로 내림폭은 더욱 커졌다.
하반기에도 뚜렷한 주택 부동산 거래 회복은 기대하기 어렵다. 다만 분양시장에서는 서울 도심과 강남권 대단지 브랜드 아파트 중에서 입지 경쟁력과 저렴한 분양가격으로 공급되는 단지를 중심으로 청약 수요가 몰릴 전망이다.
경기, 인천권의 경우 남부권 신규분양이 관심을 모을 것으로 기대된다.
6월 합동분양이 예정된 동탄2신도시와 강남, 하남미사 보금자리가 가장 눈에 띈다. 이들 단지의 청약 결과가 수도권 분양시장의 회복 여부를 판가름 짓는 신호탄이 될 것으로 보인다.
동탄2신도시는 하반기까지 꾸준한 공급이 이어질 예정이며 최근 김포도시철도 계획이 확정된 김포한강신도시, 입주가 마무리 단계에 접어든 파주교하신도시에서도 연내 공급물량이 대기 중이다.
인천에서도 송도를 중심으로 분양시장이 회복될 가능성이 감지되고 있다. 복합상업시설 등 각종 개발 호재 등으로 어려운 시장 상황에서도 신규 분양이 비교적 이뤄지는 모습이다.
미분양도 5개월 연속 꾸준히 감소세를 보이고 있고 구월아시아드선수촌 등 우수한 입지 저렴한 공공 분양도 대거 남아 있어 그 결과에 따라 분양시장 회복 흐름에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.
◆김포한강신도시와 인천 송도·청라 등 불꺼진 아파트 ‘미입주 대란’ 우려
하반기 입주물량이 쏠리는 수도권 서부권 신도시와 택지지구 등은 입주 지연과 가격 조정 등이 나타날 가능성이 크다.
지난 2009년 수도권 전체 아파트 분양물량은 줄었다. 그러나 김포한강신도시를 비롯해 인천 송도·청라·영종지구에서는 당시 대규모 물량이 공급됐고 올해부터 본격적인 입주가 시작되기 때문이다.
국토해양부에 따르면 이달부터 8월까지 수도권 아파트 입주물량은 2만9천가구 규모다. 이 중 인천 청라와 영종지구 1만807가구, 김포한강신도시 4천657가구 등 전체의 절반이 인천과 김포에 집중된다.
또 수원(광교신도시), 고양(삼송지구), 남양주(별내신도시) 등도 상반기에 이어 하반기에도 택지지구와 신도시 입주물량 여파로 입주 초기 지연 사례와 가격조정이 전망된다.
◆하반기 수도권 오피스텔 시장 청신호
서울 강남 3구와 광교 신도시에는 상반기 동안 1천실 이상이 공급됐다. 이중 전체 분양 물량의 82.7%가 전용 30㎡이하의 초소형 오피스텔로 공급됐다.
상반기 평균 분양가는 985만원으로 작년 하반기에 비해 49만원 올랐다.
하반기에는 노후화된 단지라도 가격이 저렴하고 임대 수익률이 높은 곳에 투자가 몰릴 것으로 보인다.
평균 임대 수익률이 낮고 가격이 높은 강남, 성남, 고양 일산 등 일부 지역에서 이미 이러한 움직임이 포착되고 있다.
특히 하반기에는 500가구 가량의 중소규모로 공급됐던 기존 오피스텔 시장에 1천가구 이상의 대형 오피스텔 공급이 예정됐다.
대우건설이 7월 성남시 중원구 성남동 2230번지 일대에 공급하는 ‘수진역 푸르지오 시티’ 오피스텔(1천61실)이 대표적 사례다.
주택건설시장 침체가 장기화되면서 안정적 수익이 보장되는 오피스텔 시장에 대형 건설사의 참여가 꾸준히 늘고 있는 것이다.
1천가구 이상의 대규모 오피스텔은 다양한 편의시설과 아파트 못지 않은 커뮤니티시설들도 함께 갖추고 있어 임차인을 구하기 용이해 공실률이 낮다.
또 오피스텔은 그간 업무용 건축물로 지방세 감면 혜택을 받을 수 없었지만, 지난 4월 법개정으로 인해 주거용 오피스텔의 지방세 감면이 가능해져 관심이 집중될 것으로 예상된다. 분양 유망지역은 세종시, 강남보금자리지구, 판교신도시 등이다.
