2013년 부동산시장은 주택수요의 변수인 실물경기의 침체가 이어져 뚜렷한 회복을 기대하기 어렵다는 전망이 우세하다. 또 투자심리 위축 등으로 주택 구매 수요가 늘어날 가능성이 크지 않은 만큼 수요자들은 소형주택과 수익형, 저가 상품에 관심을 모을 것으로 보인다.

불황 속에 실수요자들이 움직이는 시장이 급매물이다. 불황을 즐기는(?) 투자자들은 고점 대비 20% 이상 가격이 급락한 매물을 주워 담는 ‘이삭줍기’에 나설 것으로 보인다.

여러 거래와 세제 혜택이 끝나는 시점에는 더 심각한 거래 침체가 이어질 수 있다. 거래가 줄면 급매물 공급이 늘어나 저가 매물 쇼핑을 자극할 것으로 보인다. 급매를 노리는 투자자들은 입지가 좋고 향후 경기 호전 시 잠재가치가 큰 부동산을 선호한다.

부동산 침체가 이어지며 경매에 부쳐지는 주택이 중대형에서 소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다. 특히 수도권 경매시장에 전세금 수준의 2억원 이하 저가 주택 경매물량이 급증하면서 실수요자와 투자자들이 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 늘어날 전망이다.

소형과 달리 대형 주택의 경우 60~70%대 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러져 경매 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의 트리플 동반 하락이 예상된다.

무주택 서민들이 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회인 보금자리주택에도 관심을 가져볼 만하다. 강남권에 입지한 보금자리지구에서 순차적으로 2천700여 가구가 추가 공급될 예정이다.

보금자리주택은 입지 여건이 뛰어나고 분양가가 주변 시세의 절반 정도로 저렴하게 공급되기 때문에 높은 경쟁률을 기록하는 등 꾸준히 인기가 있다. 2013년에는 지난해보다 19% 물량이 증가한 15만호가 더 공급될 예정이다.

처음 내 집을 마련하려는 수요자는 청약통장을 활용해 공공에서 저가에 공급하는 특별공급 분양매물에 관심을 갖는 것이 유리하다.

경기 침체로 팔리지 않는 미분양을 털어내기 위한 건설사들의 눈물의 파격 마케팅이 이어지고 있다. 분양이 잘될 때에는 중도금 무이자, 발코니 무상확장 등의 간접 할인이 주였다면 요즘은 분양가 자체를 큰 폭으로 내리는 추세다.

최초 분양가보다 할인율이 40%에 달하는 아파트도 나왔다. 미분양으로 쌓여있는 것보다는 어떻게든 헐값으로라도 팔아야 현금이 순환되기 때문에 손해를 감수하고라도 미분양분을 싸게 팔고 있다.

저렴한 분양가로 내 집 장만을 할 수 있는 주택조합 아파트도 실거주 목적의 수요자들에게 틈새상품으로 관심 받고 있다. 지역주택조합 아파트는 사업추진속도가 빠르고 시행사 없이 20채 이상 무주택 가구주들이 사업주체인 조합을 결성, 땅을 매입해 아파트를 짓기 때문에 주변 분양물량 시세보다 10∼20% 저렴한 게 장점이다. 조합원이 되려면 조합설립인가 신청 이전 6개월간 해당지역에 거주해야 하며 조합주택 입주일까지 무주택자여야 한다.

건설업체들이 공사대금이나 채무를 아파트나 오피스텔 등 부동산 물건으로 대신 갚는 경우가 늘면서 ‘대물 변제’ 급매물도 시장에 대거 유입되고 있다. 대물 부동산은 시공업체가 현금을 확보하기 위해 헐값에 넘기면서 분양가나 시세대비 20~30% 저가에 매수할 수 있다. 수도권은 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 수익형 매물이 대부분이고 지방의 경우 아파트 빌라 등 주택 매물이 많다. 임차인이 입주한 경우가 많아 일정한 임대수익도 가능하다.

자료제공=모네타(http://www.moneta.co.kr)

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