▷ 2회 이상 유찰물건 공략하라

요즘처럼 거래과정이 투명해진 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 대표적인 것이 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법이다.

경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 것도 쏠쏠한 소액투자법 중 하나다.

경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 하지만 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤다.

▷ 전세금 안고 사는 ‘경락인수’

전세금을 물어줄 임차인이 있거나 대지권이 없는 경매물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보기에 절대 입찰해서는 안돼 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 커 보이는 물건의 경우 유찰이 잦은 게 사실이다.

‘경락인수’란 선순위 세입자의 돈을 안고 경매로 매입하는 것으로 초기에 적은 자금으로 낙찰 받는 대표적인 방법이다. 선순위 세입자란 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마치고 점유하고 있는 세입자인데, 낙찰 후 세입자의 돈을 안고 낙찰 받아야 하는 경우라서 경매과정에서 여러 번 유찰되기 일쑤다.

물어줄 세입자의 전세보증금을 감안하고도 차익을 남길 수 있을 때 입찰하므로 낙찰금액이 저렴한 게 일반적이다.

예를 들어 1억원짜리 아파트 경매물건에 5천만원의 물어줄 전세금이 있는 대항력 있는 세입자가 거주하면서 배당요구를 하지 않고 거주하고 있을 경우 새로운 낙찰자는 5천만원을 안고 2천만원에 낙찰 받았다면 3천만 원 정도 싸게 아파트를 낙찰 받은 셈이다. 이렇게 세입자 있는 물건을 낙찰 받으면 낙찰가를 기준해 취득세금을 내고 취득가액을 뺀 금액이 양도소득세의 기준이 돼 절세효과가 큰 장점이 있다.

▷ 땅은 놔두고 건물만 취득

부동산의 일부만 취득하기 때문에 큰돈을 들이지 않고도 낙찰 받을 수 있고 경쟁상대가 적거나 드물어 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.

아파트와 다세대, 상가와 같이 대지지분과 건물이 함께 있는 집합건물에서 대지권이 빠진 상태로 건물 한쪽만 입찰에 부쳐지는 경우가 발생한다. 대지권이 없는 아파트인 경우 공동주택은 주택을 지을 때 아파트 대지지분을 정리하지 않았거나 토지만 별도로 등기돼 건물만 입찰되는 경우다. 이럴 경우 우선 아파트(건물분)만 입찰해 낙찰 받은 다음 추후 대지권이 정리되는 시점에 대지권을 사들이면 합법적으로 아파트 대지권을 취득할 수 있다.

대지권이 빠진 상태에서 건물분만 입찰돼 낙찰될 경우 토지가 없어도 전세를 놓거나 살기에 불편이 없어 건물을 사용하고 수익을 내는 데는 이상이 없다. 전세금 정도의 적은 투자금으로 내 집 장만과 함께 값싸게 낙찰 받아 임대수익을 얻을 수 있다. 다만 낙찰 부동산을 매도할 경우 대지권을 나중에 추가 매입하면 온전한 소유권을 취득하게 된다. 건물만 입찰하는 물건의 경우 초기 자금이 적게 들 뿐 더러 값싸게 낙찰되는 게 통례이다.

<자료제공=모네타(http://www.moneta.co.kr) - 재테크칼럼>