상속·증여재산을 금전가치로 환산하는 것을 재산평가라 한다. 다양한 종류의 재산을 획일적 기준에 따라 평가한다는 것은 매우 어렵다. 재산평가가 공정하지 않다면 세부담의 불공정 문제가 발생하므로 우리 세법에서는 ‘시가평가’를 대원칙으로 하면서 ‘시가로 인정되는 가액’도 시가 범위에 포함시키고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 공시가액 등 보충적인 평가방법을 적용하고 있다. 여기에서 문제되는 것이 ‘시가’이다. 세법에서 ‘시가’ 의미는 시세가 아니기 때문이다. 재산평가는 상속·증여세 산정과 양도소득세 계산 시 매우 중요한 절차이다.

시가란 이론적으로는 평가기준일 전·후 6개월(증여재산의 경우 3개월) 기간 중에 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고, 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 아니하며, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다.

또한, 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액도 시가로 보는 것이다. 매매사례가액은 시세를 의미하는 것은 아니지만 시세에 가까운 가액에 거래되므로 결과적으로 시세에 근접한 가액이 되는 것이다.

여기에서 유사재산이란 면적·위치·용도·종목 등이 유사하여야 하는 바, 대도시의 초고층빌딩 또는 고급단독주택, 상업지역의 부동산 등 소위 고가의 재산은 유사재산을 찾기가 쉽지 않고 아파트 등만 유사재산이 존재하게 된다는 것이다.

특히 유사재산의 매매사례가액은 위 평가기간 동안 거래가 없었다면 공시가액으로 세금산정을 하게 되고, 거래가 있는 경우만 매매사례가액이 적용되므로 결국 같은 단지 내의 유사재산을 소유한 자가 위 기간을 벗어나서 거래를 하였다면 세금이 1억일 것을 위 기간 내에 공시가액보다 높은 금액으로 계약을 하는 바람에 내 세금이 1억5천만원이 되는 것이다. 이처럼 제3자의 우연한 행위가 내 세금의 크기를 결정하는 것이 문제이다.

또한, 위에서 지적한 바와 같이 아파트나 오피스텔, 각종 회원권 등을 제외한 상업용빌딩, 단독주택, 나대지, 농지, 임야 등에는 유사재산의 존재가 희박하므로 아파트 등 특정재산을 상속·증여 받는 사람만 차별대우를 받게 되는 것이다. 물론 세법 자체에서는 재산별로 차등을 두고 있지 않지만 현실적으로는 위와 같이 아파트 등만 불이익을 받고 있기 때문이다.

일반적인 동일한 물건(특히 부동산)의 시세라도 중개업소에 따라 다르고, 단기간에도 변동이 심하여 가액을 특정하기가 쉽지 않으며, 매도자와 매수자의 긴박한 사정에 따라 거래금액에 차이가 크므로, 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부에 대한 의문이 생기고 시세를 시가로 인정한다면 과세관청의 재량이 지나치게 확대된다는 문제점을 안고 있기 때문에 억울함이 없도록 개선책을 찾아야 할 것이다.