실제 부동산 거래에서 공인중개사 아닌 사람이 부동산 중개를 하는 경우가 적지 않다. 어떤 사람은 공인중개사 자격도 없으면서 버젓이 부동산중개사무소에서 부동산중개업을 하기도 하고, 어떤 경우에는 부동산 소유자를 잘 아는 사람이 중개를 하여 부동산 거래가 성사되는 경우도 있다. 이런 경우 중개수수료에 관하여 분쟁이 생겼다면 부동산 중개업자가 공인중개사 자격이 없다는 이유로 이미 약정한 중개수수료 지급을 거절할 수 있을까?

법원의 대답은 뭘까? 대답은 “경우에 따라 달라요!”이다.

구 부동산중개업법(현 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’)은 제2조 제2호에서 ‘중개업’이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 여기서 ‘중개를 업으로 한다’고 함은 영업으로서 중개를 하는 것을 말하며, 중개를 영업으로 하였는지 여부는 중개행위의 목적이나 규모·회수·기간·태양 등 여러 사정에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다. 그러므로 반복·계속하여 중개행위를 한 것은 물론 비록 단 한 번의 행위라 하더라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 여기에 해당할 것이나, 그렇지 않고 우연한 기회에 타인 간의 거래행위를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다 할 것이다.

대법원은 구 부동산중개업법의 위와 같은 입법 목적에 비추어 볼 때, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 부동산매매계약을 중개하며 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배되어 무효라고 판시하고 있다. 따라서 무자격 공인중개사의 중개수수료는 지급을 거절할 수 있는 것이다.

하지만 대법원은 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니라고 하면서, 다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다고 판시하고 있다.

위 사안은 부동산 매수인이 매도인으로부터 직접 부동산을 매수하려고 하였으나 거절당하자 자신의 중학교 동창이자 매도인의 친구인 제3자에게 부동산매매의 중간역할을 부탁한 것이고, 매매가 성사된 경우 일정한 수수료를 지급하기로 약정한 사안이었다.

결론적으로 공인중개사 자격이 없는 자는 부동산 중개를 영업으로 하는 경우에는 그 중개수수료를 지급하지 않아도 되지만, 단순히 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등 부동산 중개를 영업으로 한 것으로 보기는 어려우므로 약정한 중개수수료를 지급할 의무가 있다는 것이다. 다만, 이 경우에도 그 중개수수료가 부당하게 과다한 경우에는 감액을 청구할 수 있다 할 것이다.