8월부터 부동산 활성화 영향

최대 대출 한도 70%까지↑

이자, 월소득 15%이하 적당

여력 많아도 무리하면 위험


2013년말 기준 국내 가계부채(1,021조)의 2/3(67%)는 부동산담보대출로 구성되어 있다. 총자산 기준 상위 50%의 가구가 부동산담보대출의 대부분을 보유하고 있는 것으로 집계됐다. 이렇듯 주택을 구입할 때 전액을 현금으로 살 수 있는 사람은 드물다. 결국 주택담보대출을 활용할 수밖에 없다.

부동산 경기 활성화 대책으로 8월 1일부터 주택담보인정비율(LTV-주택담보대출비율. 담보가치 대비 대출비율, 은행이나 보험사에서 주택을 담보로 대출해 줄 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 최대 대출 가능한도를 의미한다)은 최대 70%이다.(은행별로 50% ~ 70% 적용)

총부채상환비율(DTI - 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다)은 60%로 각각 변경되었다. 쉽게 말해 4억원짜리 집을 보유하거나 살 경우 담보대출을 받을 때, 변경된 LTV 70%를 적용해 최대 2억 8천만원까지 대출을 받을 수 있다.

DTI는 연간 소득 대비 대출규모를 제한하는 것이다. 예를 들어 연간 소득이 5000만원인 경우 변경된 DTI 60%를 적용하면 연간 원리금 상환액 3000만원 이내에서 대출을 받을 수 있다. 이번 LTV, DTI 규제 완화는 대출을 통해 서민들의 집 장만을 위한 문턱을 낮춘다는 취지이다.

하지만, 주택담보대출을 활용할 때 기준이 필요하다. 워낙 개인적인 경제적 상황이 다르기 때문에 그 편차가 커서 대출을 어느 정도 받으라고 설명하기란 쉽지 않다. 평생의 경제적 목표가 집 한 채 달랑 사놓는 것이 아니기 때문에 적절한 규모의 대출을 받아야 한다.

거치기간을 두고 이자만 납입하는 경우, 매월 납입하는 이자가 월 소득의 15%를 넘지 않는 범위가 적절하다. 예를 들어, 1억원을 연 5% 이자로 대출받으면 매월 42만원의 이자를 내야한다. 다시 말해 월 급여가 420만원일 때 대출을 1억원 정도 받으면 적당하다는 의미다. 그 이상의 대출을 받으면 가계에 부담이 될 수 있다.

좋은 방법은 아니지만 혹시라도 원리금을 같이 갚겠다면 매월 저축할 수 있는 여력의 50%를 넘지 않는 것이 좋다. 매월 저축할 수 있는 여력이 200만원 정도인데, 원리금을 140만원씩 갚는다고 생각해보라. 140만원으로 원리금을 갚고, 나머지 60만원으로 아이들의 교육비와 노후자금을 준비하고, 차도 바꾸고, 부모님 용돈도 드릴 수 있을까? 당연히 부족할 수밖에 없다. 이는 또 다른 부채를 증가시킬 수밖에 없는 것이다. 결혼해서 자녀가 있는 가정을 기준으로 가정하여 개인적인 편차가 있겠지만, 아직 미혼인 경우라도 매월 이자를 갚는 비율은 30%를 넘기지 않는 것이 좋다. 또한, 원리금을 갚더라도 50%를 넘기지 않도록 주의해야 한다.

무엇보다 명심할 것은 대출 여력이 많아졌다고 무리하게 돈을 빌려 집을 사는 것은 위험하다. 특히 일부 지역의 반등에 편승해 과다한 대출로 집을 사는 것은 쪽박으로 가는 지름길이다. 그런 생각이 드는 순간 하우스 푸어 반열에 들어설 수 있다는 것을 기억하기 바란다.



▶ NH농협은행 고양시지부기획·총무팀장

▶ 前. 장안대학교 세무회계과 강사

▶ 現. 가천대학교 경영학과 강사

▶現. 사단법인 청소년금융교육협의회 금융강사

▶現. 전국은행연합회 금융교육강사