양도소득세를 계산할 때 오랫동안 보유한 부동산에 대해서는 양도차익의 일부를 공제해 주는데, 이를 장기보유 특별공제라고 한다.

1년 미만의 단기보유시에 높은 세율을 적용하는 것과 같은 맥락인데 부동산의 단기 투기를 억제하고 장기간 보유한 경우에 혜택을 부여하는 것이다.

장기보유 특별공제는 일반 부동산과 1세대1주택으로 구분된다.

일반 부동산은 3년 이상 보유시 양도차익의 10%를 공제해 주며 4년이상 보유하면 12%, 이후 보유기간이 1년 증가할때마다 공제율이 3%씩 증가해서 10년 이상 보유하게 되면 양도차익의 30%를 공제해준다.

1세대1주택의 경우 3년이상 보유하면 양도차익의 24%를 공제해주며 이후 보유기간이 1년 증가할 때마다 8%씩 증가해서 10년이상 보유하면, 80%를 공제해준다.

1세대1주택의 경우 양도소득세가 비과세되는데 장기보유특별공제가 왜 필요할까에 대한 의문이 있을 것이다.

1세대1주택이라고 하더라도 양도가액이 9억원을 초과한다면 그 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세된다.

단순한 예로 10억원에 취득해서 15억원에 양도했을 때 과세되는 양도차익은 2억원(양도차익 5억원 Ⅹ [(15억원- 9억원)/15억원])이 된다.

이 주택을 2년 보유했다면 과세되는 양도차익 2억원에 대해 양도소득세가 과세되지만, 10년이상 보유했다면 양도차익의 80%가 공제된 4천만원에 대해서만 양도소득세가 과세된다.

단순하게 계산해도 양도소득세가 5천만원 이상 차이가 난다.

한편 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

다만 양도일로부터 소급해서 5년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

다만 모든 부동산에 대해 장기보유특별공제가 적용되는 것은 아니다.

미등기부동산을 양도하는 경우거나 비사업용 토지는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.

비사업용토지란 직접 경작하지 않는 농지, 거주지로부터 많이 떨어져 있는 임야, 사업에 사용하지 않는 대지 등을 말한다.

사업에 사용하지 않는 토지의 예로는 주차장법에서 정하는 부설주차장 면적을 초과하는 주차장용지, 주차장운영업을 하는 토지로서 주차장 수입이 토지가액의 3%가 안되는 주차장용 토지 등이 있다.

나대지라고 하더라도 무주택자가 소유하는 660m²이내의 토지로써 주택신축이 가능한 토지라면 사업용토지로 인정되는 등 비사업용토지 여부는 매우 다양해 주의깊게 살펴야 한다.



▶前.미래회계법인 근무

▶前.삼정회계법인 근무

▶現.다원세무회계 대표