양도소득세는 취득가액 차감

자료 분실시 3가지 방법 적용

대부분 실제거래가보다 낮아

세금 높아져 서류 보관 잘해야

 

부동산 양도소득세는 부동산의 양도가액에서 취득가액과 부대비용을 차감한 양도차익에 대해 과세한다. 따라서, 양도차익을 정확히 계산하는 것이 중요하다. 양도는 최근에 발행한 사건이므로, 자료가 갖춰진 경우가 대부분이지만, 취득가액에 대한 증거자료는 없는 경우가 있다. 오래된 부동산일수록 취득시 계약서를 잃어버린 경우가 많아서, 취득가액을 증명하지 못하는 경우가 많다. 이런 경우, 취득가액은 어떻게 산정될까?

취득시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용한다. 매매사례가액은 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당자산과 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액을 의미하며, 감정가액은 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대해 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균값을 의미한다. 하지만, 매매사례가액을 찾는 것은 현실적으로 매우 어려우며, 부동산가액의 규모가 엄청난 수준이 아니라면, 2개 이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받는다는 것도 현실적으로 무리가 따른다. 그래서, 대부분은 세번째 방법인 환산가액을 적용한다. 환산가액은 [양도가액 Ⅹ (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가)]로 계산된다. 한편, 취득일이 너무 오래된 경우는 기준시가를 파악할 수 없으므로, 1984년말 이전에 취득한 부동산은 1985년 1월 1일(이하, 의제취득일) 취득한 것으로 보아 기준시가를 산정한다.

취득가액을 실거래가로 판단하는 경우는, 필요경비로서 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 전부 인정해준다. 취득가액은 실제취득가액과 취등록세, 취득관련 법률비용 등을 말하며, 자본적지출액은 부동산의 용도변경 및 개량비용, 개발부담금, 재건축부담금 등을 말한다. 양도비는 부동산중개수수료, 공증비용 등을 말한다. 하지만, 환산취득가액을 적용할 경우에는 자본적지출액과 양도비를 인정하지 않으며, 환산취득가액에 개산공제액을 추가한 금액을 필요경비로 한다. 개산공제액은 부동산 취득당시 개별공시지가의 3%를 원칙으로 한다. 다만, 환산취득가액과 개산공제액의 합이 자본적지출액과 양도비의 합보다 작다면, 자본적지출액과 양도비의 합계액을 필요경비로 할 수 있다.

환산취득가액은 대부분 실제거래가액보다 낮게 산정된다. 환산취득가액을 적용하면, 자본적지출액과 양도비도 비용으로 처리할 수 없으므로, 필요경비는 더욱 낮아져서 양도소득세 부담이 증가하게 된다. 따라서, 양도소득세를 조금이라도 절세하기 위해서는, 취득시 계약서와 취등록세 등 비용증빙을 전부 잘 보관해두어야 한다.



▶前.미래회계법인 근무

▶前.삼정회계법인 근무

▶現.다원세무회계 대표