역대 최저금리 분위기가 이어가면서 각 금융사별 이율도 갈수록 낮아지고 있는 중이다. 오늘은 아파트 가격과 실제 담보대출 금액의 차이가 발생하는 아파트 담보대출에 대하여 알아보자.

먼저, 주택임대차 보호법 소액 보증금 최우선 변제 금액이란 일정 금액 이하의 전·월세 보증금으로 저소득층 세입자가 살고 있는 주택이 경매되면 먼저 설정된 은행 대출금 보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있는 제도다.

과거에는 지역별 그리고 방의 개수로 소액 보증금을 계산했지만 현재는 법 개정이 되어 방 수 에 상관없이 지역별 소액 보증금이 적용되고 있다. 이렇게 소액 보증금을 차감하게 되면 실제로 나갈 수 있는 대출금액은 아파트 가격의 70%가 채 되지 않는다. 하지만 은행에서는 이런 점을 보완하기 위해 MCI(모기지 신용보험, Mortgage credit insurance)을 이용해서 소액 보증금만큼의 금액을 차감시키지 않고도 70% 전액 담보 대출을 가능하게 할 수 있다.

모기지 신용보험이란 서울보증보험에서 발급해 주는 일종의 보증서로 담보 대출이 부실해도 소액 보증금 최우선 변제 금액만큼을 서울 보증보험에서 대신 돌려주기 때문에 은행에서는 온전한 대출이 가능하다. 서울보증보험을 직접 방문하지 않아도 은행에서 담보 대출을 진행하면서 한 번에 가입이 가능하다. 다만 MCI에 가입하기 위해서는 신용 등급이 좋아야 하고 일정 부분 발급수수료를 부담할 수도 있다는 사실을 명심하자.

이 외에도 담보대출시 가장 중요하게 보는 것은 LTV(주택 담보대출 비율, Loan To Value Ratio)이다. 내 아파트(혹은 부동산)의 가격 대비 대출이 얼마만큼 나오는지, 즉 대출 한도는 LTV에서 판가름 나는데 위에서 언급했던 것처럼 제1금융권 시중 은행에서는 거의 70%선 까지 가능하다. 이자율이 높기는 하지만 제2금융권의 경우 보험사 70%, 할부 금융사 80%, 저축 은행 90%로 한도가 늘어난다. 대출금을 많이 받아야 하는 상황에 있는 사람들은 제2금융권을 더 많이 이용하기도 한다.

부동산 담보대출에서 마지막으로 봐야할 것은 DTI(총부채 상환 비율, Debt to income)이다. 대출을 갚을 수 있는 능력을 보겠다는 이야기이다. 신용 대출도 아니고 담보 대출에서 대출 상환 능력을 본다는 것이 조금 이상하게 보일 수도 있다. 대출을 갚지 못하면 담보를 회수하기 때문이다. DTI는 개인 부채를 줄이기 위해 국가에서 정책적으로 만들어 놓은 제도로 1억 이상의 대출을 받을 경우 확인하도록 되어 있다. DTI비율이 높으면 대출 이자가 꽤 커지게 되고 추후 대출금을 갚기 어려운 상황이 올 수도 있기 때문에 대출의 부실화를 방지하는 차원에서 담보 대출이지만 대출 금액 대비 소득 능력을 보게 되는 것이다.

은행 차원에서 한 번 더 주의를 기울이는 의무도 있고 손님들 차원에서도 소득이 적은데 대출을 무리하게 받는 것을 억제할 수 있으므로 순기능이 더 많은 정책이라고 볼 수 있다.

▶ 경영학박사 (재무관리 전공)

▶ NH농협은행 고양시지부기획·총무팀장

▶ 現. 가천대학교 경영학과 겸임교수

▶ 前. 장안대학교 세무회계과 강사