전세 구하기가 하늘의 별따기다. 전세물건이 있어도 대출을 많이 끼고 있는 깡통전세도 많아 자칫 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있다.

전세금을 안전하게 보호받기 위해서는 신중한 사전확인과 대처가 필요하다. 당해 주택 등기부를 떼어보고 대출이 있는지 우선 확인해야 한다. 대출이 있다면 집값을 70%로 낮춰 잡고 대출을 빼고도 전세금이 남는지 확인해 보고 위험이 있다면 다른 집을 알아보는 것이 좋다. 전셋집을 정했으면 확정일자를 받고 전입신고를 하고 실제 거주해야 전세금을 우선 변제를 받을 수 있다. 확정일자를 받으면 그 이후에 발생하는 근저당, 가압류, 다른 임차인의 권리에 앞서는 순위를 보장받을 수 있는 것이다.

확정일자로 그 이후 발생하는 은행대출금 등 일반채권에 우선할 수 있지만 집주인에게 밀린 세금이 있는 경우에도 대항할 수 있을까? 납세자의 재산이 경매·체납처분 등의 절차로 강제환가 되고 그 대금이 경합하는 채권의 변제에 충당되는 경우 각 채권 성립의 전후에 관계없이 조세채권자인 국가가 기타 채권자에 우선하여 받을 수 있도록 조세의 우선순위를 인정하고 있다. 국세, 가산금 및 체납처분비는 납세자의 모든 재산에 대한 강제집행 절차에서 다른 공과금 기타 채권에 우선하여 징수하며 그중에서도 체납처분비, 국세, 가산금 순서이다. 체납처분비는 모든 채권자 공동이익을 위하여 지출된 공익비용이므로 최우선적으로 징수한다. 그러나 조세우선권이 있더라도 임차인이 확정일자를 조세의 법정기일 전에 받는다면 전세금 반환이 국세와 가산금 등의 체납 세금에 우선한다.

국세기본법에 법정기일 전에 설정된 전세권 또는 저당권의 목적인 재산의 매각금액 중에서 국세와 그 가산금을 징수하는 경우 전세권 등은 국세와 그 가산금 등에 우선하여 징수한다고 규정되어 있다. 법정기일이라함은 신고 납부하는 세목은 신고일, 부과 결정하는 세목은 납세고지서발송일이 된다.

따라서 전세입주자는 사전에 집주인의 체납 세금이 있는지 확인하고, 없다는 것을 확인한 후 확정일자를 받아 놓으면 그 이후 납부기일이 도래하는 세금을 집주인이 못내더라도 전세금을 세금에 우선하여 변제 받을 수 있는 것이다. 법정기일이 지난 밀린 세금이 전세계약 전부터 있다면 세금추징이 전세금 반환에 우선하는 것이다.

체납세금 여부 확인을 위해서는 임대인의 동의를 얻어 임대인이 납부하지 아니한 국세의 열람을 주택이나 건물 소재지 관할 세무서장에게 신청하면 된다. 확정일자 이후 발생한 세금에 대해서는 전세금이 우선변제권을 가지므로 걱정하지 않아도 되는 것이다.

조세채권과 전세권 사이의 우열은 확정일자와 조세의 법정기일 선후에 따라 결정되지만, 당해재산에 부과된 세금(당해세)과 그 가산금은 전세권이 법정기일 이전에 설정된 경우라도 세금이 전세권 등 담보권에 우선한다. 당해세에는 당해 재산 자체를 과세 대상으로 하는 조세로서 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세 등이 있다.

소액임대보증금 채권은 확정일자 여부에 상관 없이 국세 또는 그 가산금보다 우선 변제된다. 보장되는 소액임대보증금은 전세금 규모와 지역에 따라 차이가 있으며, 서울의 경우 9천500만원 이하 전세금에 대해서 3천200만원까지 변제된다.

부동산 가격이 정체되고 경기가 좋지 않을수록 전세금을 안전하게 회수할 수 있도록 필요한 조치에 소홀함이 없어야 할 것이다.