외국인의 부동산 거래량이 크게 늘고 있다. 한국감정원 통계에 의하면 금년 1월부터 10월까지 외국인의 전국 토지 거래량은 전년 동기 대비 37% 증가하였다. 상거래가 활발하고, 개발호재가 많은 서울은 53%, 경기도는 69%, 제주도는 120% 증가하는 등 상승세가 두드러진다.

부동산을 구입하는 외국인의 국적은 재외동포를 포함한 미국인·일본인 그리고 중국인 등이 주류를 이루고 있다. 이러한 부동산 거래를 한 외국인이 국내에 거주하지 않는 경우, 비거주자로 분류되는데 이들이 실현한 양도차익에 대한 과세는 거주자와 어떻게 다를까?

비거주자에 대한 양도소득도 기본적으로 거주자와 동일한 세율로 과세된다. 다만 우리나라 국민의 주거생활 안정을 위한 1세대 1주택 비과세규정은 적용되지 않는다. 그리고 매각가격 9억원 이상에 적용되는 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제(24~80%) 규정도 10~30% 일반 건물에 준하는 장기보유특별공제 규정이 적용된다.

과세방법에 있어서는 비거주자가 부동산을 법인에 매각하는 경우 원천징수제도가 적용된다. 매수한 법인은 양도대가의 10% 와 양도차익의 20%중 적은 금액을 원천징수하여 다음달 10일까지 세무서에 납부하여야 한다. 비거주자가 국내 소재 부동산을 양도하고 신고·납부하지 않을 경우 조세채권의 확보가 곤란할 수 있기 때문에 이를 조기에 확보하기 위함이다.

당해 부동산을 매각한 비거주자는 매각한날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 양도소득세를 부동산 관할 세무서에 신고 납부하여야 하며, 양수 법인에 지급하였던 원천징수세액은 기납부세액으로 공제받는다.

양수자가 개인인 경우에는 2006년까지 원천징수제도가 시행되었으나 과도한 납세협력의무를 부과시킨다는 여론을 고려하여 2007년 1월부터는 원천징수의무를 폐지하였다. 따라서 비거주자가 개인에게 부동산을 매각하는 경우에는 원천징수 없이 거주자와 똑같은 양도소득에 대한 신고와 납부절차를 적용받는다.

비거주자의 부동산 양도 정보 조기 확보장치로써 소유권이전 등기에 필요한 부동산 매도용 인감증명서 발급 시 세무서장 확인서를 받도록 하고, 국내 부동산 처분대금 국외 반출시 세무서장의 해외이주비 자금출처 확인서, 부동산 매각자금 확인서 등을 외국환거래은행 등에 제출해야 환전이 가능하도록 하고 있다.

이러한 제도적 장치에도 불구하고 개인 간에 이루어지는 비거주자 부동산 양도소득은 해당 비거주자의 자발적인 신고가 없거나 저가신고 하는 경우 그 세원에 대한 과세관청의 접근이 어려운 상황으로 보인다. 비거주자의 부동산이 매각되고 그 자금의 송금이라는 것은 확인되지만 양도소득세 신고를 하지 않거나, 세금을 납부하지 않는 경우 국내에 거주하지 않고 국내에 재산이 없는 비거주자에 추징하는 것이 현실적으로 쉽지 않을 것이다.

늘고 있는 비거주자 부동산 거래에 대한 과세 실효성 확보를 위해서 비거주자가 개인에게 매각하는 경우에도 일정금액 이상에 대해서는 원천 징수제도를 부분적으로 도입하거나 세금을 납부한 후 송금을 허용하는 등의 제도적 보완이 필요한 것으로 보여진다. 미국은 30만 달러, 일본은 1억 엔을 초과하는 부동산을 비거주자로부터 구입하는 개인에게도 원천징수 의무를 부여하고 있으며, 중국은 부동산 매각대금 해외송금 시 과세증명서류를 필수적으로 첨부하도록 의무화하고 있다.