오래된 폐가와 보통 주택을 보유하다가 보통 주택을 양도하는 경우, 사실상 주택으로 볼 수 없는 폐가 때문에 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한다면 매우 억울할 것이다. 폐가도 주택에 포함하여 비과세를 적용해야 하는지 알아보도록 하자.

1세대 1주택 비과세를 규정한 소득세법에서 주택이란, 건축물대장 등 공부상의 용도 구분이나 건축 또는 용도 변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거로 사용되는 건물을 뜻한다고 대법원은 해석하고 있다. 즉, 주택은 사람이 주거 용도로 사용할 수 있어야 한다는 의미로 해석된다.

세무 당국이 폐가 여부를 깐깐하게 판정하는데, 사례를 보면 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우가 아니라면 공부상 용도가 주거용인 경우에는 주택으로 보는 것이고, 장기간 공가 상태로서 주거용으로 사용되지 않았다 하더라도 언제든지 본래의 용도인 주거용으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하는 것이다. 즉, 벽, 기둥, 지붕이 형태를 유지하고 있으면 폐가로 보지 않는 경향이 있는 것이다.

하지만, 판례나 조세심판례를 살펴보면, 너무 오래돼 대수선 없이는 사람이 거주하기 어려운 정도이면서 실제로도 장기간 사용한 사실이 없다면 폐가로 인정받는 경우가 더러 있다. 가령, 1962년에 신축된 미등기 건물로 서까래 부분이 썩어 있고, 아궁이가 있는 부엌 구조의 오래된 형태, 장기간 전력 사용량이 거의 없는 점등을 근거로 폐가로 인정한 사례가 있다.

한편, 재건축아파트가 주택인지 폐가인지 논란이 있을 수 있다. 재건축이 이루어질 것으로 믿고 장기간 방치되어 사실상 폐가인 경우라도 조합원입주권을 취득할 수 있는 재건축아파트는 주거용으로서 잠재적 기능을 여전히 보유한 상태이므로, 주택으로 보고 있다.

폐가와 온전한 집을 소유하고 있는 경우라면, 폐가가 주택으로 인정되지 않도록 멸실등기를 하는 편이 좋지만, 그렇지 못했다고 하더라도 실질적인 폐가인 경우라면, 주택에서 제외될 수 있는지 면밀한 검토를 해볼 필요가 있다.