앞으로 2년간 집값이 10~20% 하락하면 올해 하반기 계약기간이 끝나는 전세 8건 중 1건은 이른바 '깡통전세'로 전락할 위험이 있다는 분석이 나왔다.

5일 주택금융연구원(이하 연구원)이 최근 발표한 '보증금 미반환 위험의 추정'에 따르면 올해 하반기 만기가 도래하는 전세 계약 중 향후 2년간 주택매매가격지수가 10~20% 하락하면 깡통전세가 될 확률이 12.5%에 달하는 것으로 나타났다.

깡통전세는 주택가격 하락 등으로 전세보증금과 집값이 비슷한 수준이 된 상태를 의미한다. 연구원의 이번 연구는 보증금이 추정매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 간주했다. 집을 팔아도 전세 보증금을 내주기 힘든 상황인 셈이다.

최근 집값 하락과 금리 상승으로 인한 전세수요 감소로 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있다. 이미 무자본 갭투자를 이용해 수백 채를 사들여 전세를 줬으나 집값 하락으로 깡통전세가 된 피해사례가 나오고 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환보증 사고금액은 2018년 792억 원에서 2021년 5790억 원으로 늘었고, 지난해 1∼9월간 6466억 원을 기록하는 등 매년 큰 폭으로 늘고 있다.

특히 연구원은 올해 하반기 계약이 끝나는 전세의 0.8%가 계약 당시부터 깡통전세인 것으로 추산했다. 부동산 상승기에 높은 집값을 기준으로 전세값이 형성된 상황에서 집값이 급격히 하락하자 깡통전세가 속출하는 것이다. 매매가격과 전세값의 차이가 적은 상황을 이용하는 갭투자가 많았던 것도 전세시장 불안의 큰 요소다.

한국은 다른 나라와 다르게 전세시장을 중심으로 한 보증금 부채 시장이 있다. 연구원은 내부적으로 2021년 말 기준 전세보증금 부채가 854조 원에 이르는 것으로 추산한다. 이는 주택담보대출 규모와 맞먹는 수준이다.

일각에서는 전세값 하락에 따른 역전세와 깡통전세 위험성이 금융시장과 사회에 큰 영향을 미칠 수 있다고 우려한다. 전세값 하락이 보증금 미반환 사고로 이어지고, 금융기관의 수익성 악화와 대출시장 위축으로 이어질 수 있다는 것이다. 임차인은 대규모 자산손실과 함께 주거 불안을 겪을 수 있다.

과거에는 보통 집값이 빠지면 매매 수요가 전세로 이동하면서 전세값을 받쳐줬지만, 최근에는 동시에 하락하고 있는 점도 눈여겨볼 점이다. 높은 금리로 전세대출 부담이 커지면서 전세수요가 월세로 전환되는 이유다. 한국은행은 전체 전세임대가구중 약 80%가 전세값 하락의 영향을 받을 것으로 추정한다.

민병철 주택금융연구원 연구위원은 "급등했던 주택가격이 하락하면서 깡통전세 발생비율은 증가할 가능성 높다"며 "깡통전세 문제 등을 해결하기 위해서는 보증금 반환보증뿐만 아니라 다각적인 관점에서 대응 방향 모색 필요하다"고 강조했다.

[ 경기신문 = 백성진 기자 ]