금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 엄격한 사업성 평가로 옥석가리기에 나선다. 이를 통해 정상 사업장에는 차질없이 금융지원이 이뤄질 수 있도록 하고, 부실 사업장은 신속하게 정리할 수 있도록 한다. 

 

또한 사업성이 일부 부족한 사업장에 대해서는 은행과 보험권이 소방수로 나서 최대 5조 원 규모의 공동대출을 실시할 예정이다.

 

금융위원회와 금융감독원은 기존의 부동산 PF 연착륙 조치를 확대·보완한 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 13일 발표했다.

 

 

우선 금융당국은 PF 사업성 평가기준을 개선해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정하게 구분하기로 했다. 현행 사업성 평가기준은 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다는 판단에서다.

 

기존에 본PF와 브릿지론를 대상으로 하던 사업성 평가를 토지담보대출과 채무보증 약정에 대해서도 실시하고 대상기관에 새마을금고까지 포함시켰다. 

 

특히 '양호-보통-악화우려'의 3단계 등급을 '양호-보통-유의-부실우려'의 4단계 등급으로 세분화하기로 했다. 기존 '악화우려' 사업장 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 '부실우려' 등급으로 분류하고 선전성 분류상 '회수의문' 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도한다는 것. 

 

본PF 중심의 평가기준도 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별해 평가체계를 강화한다. 각 평가등급별 기준에 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영하도록 구체화했다는 설명이다.

 

또한 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 했다. 브릿지론의 경우 경과 기간별 토지매입·인허가 현황, 본PF 미전환 기간, 수익구조(사업비 변동 등), 만기연장 횟수, 연체여부 등이 평가요인에 포함된다.

 

당국은 평가시 금융회사가 융통성을 가지고 여러 요인을 종합적으로 고려해 평가하고, 사업의 특수성이 있는 경우(대규모 도시개발사업 등)에는 예외를 적용하는 등 평가기준이 과도하게 경직적으로 적용되지 않도록 할 계획이다. 

 

이날 발표에 나선 권대영 금융위 사무처장은 "언론과 금융권, 건설업계 등과 계속 소통하면서 예측 가능성과 불확실성이 없도록 노력하겠다"고 말했다.

 

◇ 사업성 충분한 정상 PF 사업장, 차질없이 금융공급

 

평가 결과 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에는 확실하게 돈줄을 댄다는 방침이다. 금융당국은 지난 3월 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사 PF 사업자보증을 25조 원에서 30조 원으로 추가 확대했고, 주택 PF 사업장뿐 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자 보증 프로그램(4조 원)도 신설했다.

 

공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장 지원도 확대한다. 건설사 워크아웃으로 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공·HUG가 증액 공사비 추가보증을 제공할 수 있도록 했다. 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이루어질 수 있도록 추가보증을 제공한다. 또한, PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가자금 공급도 추진한다.

◇ 사업성 부족한 곳 재구조화·정리 유도

사업성이 일부 부족한 PF 사업장에 대해서는 우선 금융사 스스로 재구조화 또는 정리를 할 수 있는 여건을 조성하고 민간 금융회사와 함께 필요한 자금 및 인센티브를 지원한다.

 

무분별한 만기연장으로 사업성 보강이 늦어지는 일이 없도록 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해서는 'PF 대주단협약'상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 개선한다. 만기연장시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 한다.

 

금융사의 PF채권 경·공매 기준도 도입한다. 6개월 이상 연체 PF채권에 대해서는 3개월 내 경·공매를 원칙적으로 실시토록 한다. 공매시 실질담보가치를 반영한 최종공매를 설정하고 경·공매 미흡 사업장에는 시가가 아닌 공시지가로 평가토록 한다.

 

◇ 은행·보험업권, 공동대출 조성해 자금 지원

 

재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브도 지원한다. 상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험권이 우선 1조 원 규모로 공동 '신디케이트론'을 조성해 민간수요를 보강한다. 향후 지원 현황과 시장 상황 등을 봐가며 필요시 최대 5조 원까지 지원 규모를 단계적으로 확대할 계획이다.

 

신디케이트론은 우선 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, 부실채권(NPL) 매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행한다.

 

부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코 펀드에 '우선매수권' 도입도 추진한다. 부동산 경기 회복을 기대하며 PF 채권 처리를 망설였던 매도자에게 캠코 펀드가 차후 PF 채권 처분시 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 것이다. 또 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조 1000억 원에 더해 올해도 새마을금고·저축은행업권에 총 4000억 원 규모의 자금을 추가 지원한다.

 

◇ 시장 영향 최소화 위해 금융사 규제 한시적 완화 병행

 

금융당국은 시장·건설사·금융사의 영향을 최소화할 수 있도록 건전성 등 금융사 한시적 규제완화 조치도 함께 병행한다.

 

그간 금융사가 부실화된 사업장에 신규자금을 지원하는 경우 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 앞으로는 한시적으로 건전성을 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다. 또한, 신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 해 적극 자금공급을 할 수 있도록 유도한다.

 

2금융권 규제 완화도 실시한다. 저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제를 완화하고 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유 한도 초과를 허용한다. 상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부도 완화한다.

 

보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수)를 합리화하고, 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입)를 인정한다. 종투사의 주거용 PF 대출 영업용순자본비율(NCR) 위험값 완화, 금투사의 PF-자산유동화기업어음(ABCP) 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등도 추진한다.

 

2022년 하반기부터 시행한 저축은행 예대율 완화, 여전사 원화유동성비율 완화 등 제2금융권 규제유연화조치도 올해 말까지 추가 연장해 금융사의 유동성·건전성 관리 부담을 덜어낸다.

 

PF사업장 매각과 공동대출 지원에 따른 손실 발생시 금융사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진한다. 요주의 이하 여신에 대한 제2금융권 충당금 적립률을 모니터링해 충분한 충당금 적립도 지도할 계획이다.

 

금융당국은 "시장·금융사·건설사 대응여력이 충분히 감당할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진할 것"이라며 "시장과 긴밀한 소통을 통해 예측가능성을 높여 부동산 PF 불안을 차단하고 추가 필요 조치사항도 지속 발굴·보완하겠다"고 설명했다.

 

[ 경기신문 = 고현솔 기자 ]