지난 칼럼에서 통상적으로 아파트를 분양받아 입주하고 2년 정도가 지난 경우 채권양도 절차를 통해서 처음 하자소송을 시작하게 된다고 설명을 하였습니다. 경우에 따라서는 시행사나 시공사에 대하여 오랜 기간 동안 하자 처리에 대한 요구만을 하거나 협상을 하다가 결렬이 되어 뒤늦게 소송을 시작하기도 합니다.

하자소송의 궁극적인 목적은 손해배상금을 수령하여서 이를 통해 공용부분이나 전유분에 존재하는 하자를 치유하는 공사를 하여야 하는 것이고, 이를 위해서는 우선적으로 법원의 감정을 통해서 적정한 보수비를 산정받는 것이 필요합니다. 하지만 법원의 감정을 통해서 보수비가 산정이 되더라도 실제 판결을 통해서 해당 금원이 모두 인정이 되는 것은 아닙니다. 현재 대부분의 사건에서 법원은 준공시로부터 감정을 위한 현장조사까지 또는 소제기까지의 기간 경과에 따라 대략 1년 5%의 비율로 책임을 제한하고 있습니다.

법원에서 이러한 책임의 제한의 근거로 드는 것은 시간이 지남에 따라 아파트의 자연적인 노후화가 진행되어 그것이 하자의 발생에 기여하고 이를 시공상 잘못과 구별하는 것이 현실적으로 어렵다는 것을 주된 이유로 하고 있습니다. 또한 하자가 있더라도 입주자들이 사용하는 과정에서 그 부주의로 인하여 파손되는 경우가 있고 이로 인하여 하자가 확대되었을 개연성도 배제할 수 없다는 점을 들고 있습니다. 그러나 이러한 판결의 태도는 일응 쉽게 수용하기 어려운 부분이 있는 것도 사실입니다.

특히, 하자 소송에서 상당한 비중을 차지하고 있는 미시공 이나 오시공 하자의 경우가 그렇습니다. 소위 이러한‘사용검사 전 하자’의 경우에는, 설계도면과 달리 '미시공' 또는 '변경시공' 한 부실시공으로 인한 하자이므로, 기간의 경과로 인해 노화현상이 발생하거나, 입주민들의 관리상 잘못이 발생할 여지가 없는 하자들이기 때문입니다. 이러한 이유에서 ‘사용검사 전 하자’의 하자보수비까지 책임제한을 적용하는 것은 타당하지 않습니다.

실제로 일부 판결들에서는 ‘사용검사 전 하자’들은 그 구체적 하자 내역에 비추어 볼 때 자연적인 노화 또는 입주자의 관리상 잘못으로 인하여 발생하거나 확대될 하자가 아니고, 자연적 노화 역시 개입될 여지가 없는 하자라고 할 것이어서 책임제한의 대상에서 제외된다고 판단하기도 하였습니다(서울중앙지방법원 2017. 12. 15. 선고 2015가합27045 판결, 서울고등법원 2014. 12. 22. 선고 2012나85726 판결)

더욱이 5년 정도 경과한 시점에서 소제기가 이루어지고 감정인이 책정한 보수비에서 25% 정도의 책임제한이 이루어진후, 여기에 각종 소송비용들을 모두 공제하면 실질적으로 손해배상금만으로 필요한 공사나 수선을 하기에 턱없이 부족하여 입주민들이 추가적으로 수선비용을 부담하여야 할 수 있습니다. 따라서 적어도 ‘사용검사 전 하자’들에 대하여는 기존의 법원이 하고 있는 일률적 책임제한이 합당한지에 대한 많은 고려가 필요합니다. 이러한 점을 고려하여 하자소송을 고려하고 있다면 적시에 소를 제기하는 것이 바람직할 것입니다.